Нюансы долевого участия в строительстве многоквартирных домов

Автор: | 26.10.2017

Купить квартиру не так просто. Многим россиянам это не под силу. Долевое участие — один из способов сэкономить средства.

Что это такое — «долевое участие»? Какие есть нюансы!

Что это такое?

Поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома может любой гражданин нашей страны, имеющий достаточно собственных денежных средств для этого.

Этот процесс подразумевает под собой инвестирование гражданами своих средств в строительство дома, в котором они будут владеть квартирой.

Этот способ приобретения недвижимости привлекателен тем, что купить помещение (как жилое, так и нежилое) можно на 30% дешевле такого же, но готового.

И такая разница не только в Москве, но и в других регионах. Но не стоит связываться с первой попавшейся строительной компанией.

Необходимо тщательно изучить её репутацию, так как риск «нарваться» на недобросовестного заказчика всё-таки существует.

Чтобы этого не произошло, нужно собрать информацию о застройщике. И обратиться стоит к всемирной паутине. У каждой порядочной строительной компании есть свой сайт в интернете.

На нём представлена вся необходимая информация об уже построенных объектах, о возводящихся объектах и о тех, которые только планируется строить.

Также здесь можно найти и проектную документацию. Не стоит бояться обратиться к тем гражданам, которые уже купили жильё с помощью этого застройщика.

Нужно послушать внимательно их отзывы, и расспросить о плюсах и минусах сотрудничества.

Обязательно нужно получить информацию об учредительных документах девелопера, а также реквизиты разрешения на строительство.

Отражение в законе

Основной закон, регулирующий долевое партнёрство для возведения многоквартирного дома — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.

В этом законе есть следующие положения:

 Права каждой стороны а также их обязанности по отношению друг к другу
  Ответственность каждой стороны если она нарушает действия договора
 Условия при которых ДДУ может быть расторгнут или изменён
 Способы обеспечения обязательств по договору
 Другие меры государственной и прочей защиты прав обеих сторон

Отношения между партнёрами в строительстве регулируются с помощью одноимённого договора — договора долевого участия — ДДУ.

Видео: защита прав участников долевого строительства

Он заключается только в письменной форме. Существенные условия договора, без которых он будет недействителен, перечислены в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Это:

 Месяц и год когда застройщик передаст дольщику право собственности на инвестированный им объект строительства
 Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре
 Договор считается заключённым и начинает своё действия только после проведения процедуры госрегистрации
 Подробное описание инвестированного дольщиком объекта недвижимости:

  1. Точное описание именно так, как указано в проектной документации.
  2. Стоимость купленного помещения, а также порядок и сроки уплаты.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
  4. Способы, которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору.

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.

А также иным нормам и положениям действующего законодательства.

Также стоит обратить внимание на нормы следующих законов:

 Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
  Федеральный закон от 22. 08. 2004 года № 122-ФЗ на основании этого закона происходит регистрация прав на купленный объект недвижимости и Градостроительный кодекс России

Что является объектом

Дольщик инвестирует свои средства в покупку жилого или нежилого помещения. Именно оно и является объектом долевого участия в строительстве.

Это помещение должно:

  1. Располагаться в многоквартирном доме.
  2. Быть передано дольщику от застройщика после ввода этого дома в эксплуатацию.

Покупая помещение с помощью ДУ, дольщик покупает не сам объект, а право требования передачи этого объекта ему в собственность.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов в России

Долевое участие осуществляется на основании одноимённого договора.

В этих правоотношениях участвуют 2 стороны:

  Дольщик чаще всего это физическое лицо, которое инвестирует свои средства в строительство многоквартирного дома
 Застройщик чаще всего это юридическое лицо, которое осуществляет деятельность по строительству

Он должен иметь все учредительные и разрешительные документы, как позволяющие ему осуществлять именно этот вид деятельности, так и на земельный участок, на котором будет происходить строительство.

Копии всех этих документов он должен быть готов предъявить по требования дольщиков.

Участок, на котором будет построен дом, должен находится либо в собственности у застройщика, либо в долгосрочной арендеили он владеет им на основании права бессрочного пользования.

После внесения последних изменений в закон № 214-ФЗ, которые полностью обезопасили права дольщиков, популярность долевого строительства растёт.

Таким способом можно купить жильё до 30% дешевле, чем аналогичное, но уже построенное.

Кроме того, банки выдают кредиты на покупку такого жилья на более выгодных условиях.

Дело в том, что заёмщиком, в данном случае, выступает не дольщик или покупатель, а сам застройщик, имеющий в этом банке аккредитацию.

Правовые взаимоотношения

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором. Согласно этому документу, у каждой стороны есть свои обязанности по отношению к другой стороне.

Обязанности дольщика это:

  • своевременный финансовый расчёт;
  • приёмка купленного жилого помещения, если в нём нет недостатков и недоработок;
  • эксплуатация купленного помещения по его прямому назначению.

Дольщик имеет право:

 Требовать от застройщика государственной регистрации договора ДУ
 Требовать купленное помещение в тот срок который указан в договоре
 Требовать уплаты неустойки за просрочку передачи права собственности на помещение
 Подать в суд в случае если не удалось уладить конфликт в несудебном порядке
 Требовать устранения недостатков и недочётов в купленном помещении. Все они должны быть указаны в акте приёмки

Дольщик не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик полностью выполняет условия договора.

В свою очередь, застройщик имеет следующие права:

 Построить многоквартирный дом отвечающий всем требованиям и нормам
 Требовать расторжения в судебном порядке договора ДУ с дольщиком если он систематически не вносит средства на оплату покупки

В обязанности застройщика входит:

 Публикация в открытых и публичных источниках проектной декларации на возводимый объект
 Строительство многоквартирного дома в сроки, указанные в договоре
 Обязательная регистрация договора ДУ в органах Росреестра
 Трата полученных от дольщиков денежных средств исключительно на строительство оговоренного многоквартирного дома
 Передача объекта недвижимости в собственность дольщиков после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Риски и подводные камни

У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.

Плюсы для дольщика в том, что он:

 Покупает жильё по цене ниже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке
 Оплачивает покупку поэтапно если это предусмотрено договором
 В случае оформления ипотеки кредит выдаётся на более выгодных условиях
 Снижение рисков двойных продаж необходимость регистрации договора ДУ в Росреестре сводит к минимуму возможность продать объект недвижимости другому лицу
 Строительство объекта не может начаться без согласования и получения разрешения в различных инстанциях то есть, дом не будет введён в эксплуатацию, если будут нарушения. Следовательно, сроки сдачи будут нарушены, и дольщик имеет право требовать неустойку. Расчет неустойки поможет произвести специалист
 Если договор будет расторгнут по вине одной из сторон то застройщик должен будет вернуть вложенные дольщиком средства
 Застройщик не имеет права изменить проектировку и стоимость строящегося многоквартирного дома
 Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке по нескольким условиям

Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.

Это:

 Риск заключить договор с недобросовестным застройщиком есть
 Заключая договор со строительной компанией клиент покупает не саму квартиру, а только право требовать её у застройщика
 Вероятность того, что жильё не будет готово в срок достаточно невысокая например, в Москве, просрочка составляет в среднем полгода
 Застройщик не может изменить цену за 1 кв. м даже в сторону снижения

И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.

Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.

Форма типового договора

О договоре долевого участия в строительстве многоквартирных домов говорится в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Здесь сказано, что он:

 Заключается только в письменной форме устной формы договора не предусмотрено
 Подлежит обязательной государственной регистрации так как его предметом является объект недвижимости
 Вступает в законную юридическую силу не с момента подписания, а с момента регистрации
 Должен, в обязательном порядке содержать в себе следующую информацию:

  1. Детальное описание объекта недвижимости, который был возведён с помощью инвестиций данного дольщика. Описывается не полностью многоквартирный дом, а конкретная квартира.
  2. Срок, когда застройщик обязуется передать дольщику купленное им помещение. Достаточно будет указать месяц и год.
  3. Должна быть указана цена договора. Она указывается в национальной валюте нашей страны. В валюте других стран ДДУ заключаются очень редко. Но если обе стороны согласны с таким условием, то нужно сделать примечание относительно курса данной валюты.
  4. Способ и порядок выплаты цены, указанной в договоре. Если оплата происходит в рассрочку, то к договору нужно обязательно приложить график платежей, с указанием точной суммы каждого платежа. А также даты внесения.
  5. Способ, которым застройщик обеспечивает взятые на себя перед дольщиком обязательства
 Гарантийный срок на возведённый объект недвижимости этот срок устанавливается самим застройщиком, исходя из разумности его определения

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что если в договоре не будет, хотя бы одного из этих условий, он не может быть подписан и зарегистрирован в законном порядке.

Это существенные условия заключения договора, без которых он не будет законной силы.

Содержание сделки

Согласно договору долевого участия, его сторонами являются дольщик и застройщик. У каждого из них есть свои обязательства друг перед другом.

Суть сделки заключается в том, что застройщик обязуется передать право собственности на объект недвижимости дольщику.

Сделать он это должен в срок, который указывается в данном договоре.

Такая обязанность возникает из того, что застройщик имеет право привлекать денежные средства других лиц (чаще всего физических) для строительства многоквартирного дома.

Дольщик оплачивает конкретное помещение определённой площади, исходя из цены за 1 кв. м.

После того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома, он обязан передать право собственности, на оговоренный объект, дольщику.

У дольщика также есть свои обязанности по отношению к строительной компании.

Он должен уплатить указанную в договоре ДУ сумму тем способом, который также определён ДДУ.

Если стороны нарушают взятые на себя обязательства, то каждая из них имеет право потребовать от другой стороны выплаты неустойки, в законном размере, а также расторжения договора в одностороннем порядке. Сделать это можно только через суд.

Индивидуальные условия

Существует типовая форма договора, которая установлена законом. Но закон не запрещает сторонам вносить дополнительные условия для его заключения.

Обе стороны хотят, чтобы сделка состоялась на выгодных, для обеих сторон, условиях. Поэтому в договоре ДУ появляются индивидуальные условия.

К нюансам договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которые желательно учесть в документе, можно отнести:

 Порядок корректировки цены договора на тот случай, если изменится площадь купленного объекта лучше, чтобы цена не менялась, так как площадь купленного помещения не должна меняться. Но перед тем, как подписать акт приёмки помещения у строителей, необходимо вызвать независимого специалиста, который укажет на недостатки. Если будет документами подтверждено, что площадь не та, что указана в договоре (меньшей площади), то дольщик может требовать, в судебном порядке, изменения цены договора в меньшую сторону и возврата части уплаченных средств
  Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссии если застройщик превысит это количество, то договор расторгается дольщиков в одностороннем порядке, а все вложенные средства ему возвращаются
 Колебания курсов валют это условие актуально, если цена договора указана в иностранной валюте. Необходимо предусмотреть возможные колебания курса
  Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартире все недочёты должны быть отражены в акте приёмке, который составляется при передаче квартиры дольщику. Если застройщик эти неполадки не устраняет, дольщик может требовать от него выплаты всех расходов по самостоятельному устранению
 Сведения о форме управления будущим домом
  Порядок оформления данного объекта в собственность а также сроки и стоимость процесса

Образец документа

С типовым образцом ДДУ нужно ознакомиться заранее, чтобы, разобраться со всеми нюансами.

Предоставление гарантии

Застройщик должен гарантировать своим дольщикам своевременную передачу купленной недвижимости в собственность.

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что гарантийный срок не должен быть меньше 5 лет.

В течение этого срока застройщик должен будет устранять:

 Любые неисправности инженерных коммуникаций
 Другие недостатки которые могут быть выявлены собственником во время эксплуатации жилого помещения

Если собственник сам решает устранять обнаруженные недостатки, то застройщик должен будет возместить ему расходы в разумных пределах.

Использование материнского капитала

Материнский капитал имеет целевое назначение, и одной из целей его использования является улучшение жилищных условий семьи.

Закон не запрещает использовать эти средства для оплаты долевого участия в строительстве будущей квартиры.

Для использования этих средств в указанных целях, нужно обратиться в ПФ по месту регистрации заявителя.

Также его можно использовать для оплаты первого взноса, если квартира покупается с помощью ипотечных средств банка.

Сейчас закон обезопасил граждан, инвестирующих свои средства в строительство.

Новые положения закона практически исключают использование застройщиком «серых» схем.