Ипотека на строительство частного дома

Автор: | 26.10.2017

Заманчивое, но рисковое начинание для обеих сторон договора — ипотека на строительство частного дома.

2016 год в этом плане не самый легкий для кредитования, какие-то банки перестают существовать, другие сворачивают большинство программ.

Остаются на плаву самые сильные, они и диктуют правила для тех, кто мечтает о собственном доме, но не имеет достаточно средств, чтобы купить готовый вариант.

Существующие программы

В различных кредитных организациях действуют разнообразные программы целевого ипотечного кредитования.

Особую популярность в последние годы приобрели займы на строительство собственного дома.

В этом плане заслуживают интереса:

 Поэтапное кредитование если у заемщика нет имущества для адекватного залога, то можно договориться с банком, и он выдаст не сразу всю сумму, а будет предоставлять ее раздробленными частями по мере прогрессирования строительства. Это позволит существенно сэкономить на процентах, ведь их придется платить не на всю сумму сразу, а лишь на фактически выданную часть
 Потребительский кредит альтернатива ипотеке. Заявка рассматривается быстрее, меньше документов нужно будет предоставить, но за это придется рассчитываться повышенной процентной ставкой. – 20% и более. Да и сроки, и суммы займа здесь меньше, их вряд ли будет достаточно для возведения дома, но зато обратиться можно в любой банк
 Ипотека с залогом на конкретную цель, где сумма предоставляемого кредита будет напрямую зависеть от оценочной стоимости закладываемого имущества, но не более 85 процентов. За год банк может взимать в среднем 18 процентов. Да еще и залог страховать придется за свой счет, оплачивать услуги оценки, выполнять иные требования кредитора. Ни на что иное деньги потратить будет нельзя. В этом кредитном продукте самые высокие требования по сбору пакета документов, и порой просто невозможно удовлетворить требования банка и получить этот вид займа
 Обычная ипотека деньги будут выданы под залог какого-то имущества, а не того, на которое оформляется займ. Здесь сложность в том, что не каждый имеет что-то, что бы можно было заложить банку с этой целью, поэтому и шансов оформить этот вид займа меньше. Зато требования здесь более лояльные, да и годовые ставки пониже

Среди банков, продвигающих ипотечные программы на строительство дома, лидирующие позиции занимают:

 Загородная недвижимость в Сбербанке России с невысокой процентной ставкой от 13 годовых и минимальной суммой займа в 300 тыс. руб. Максимум, на что можно рассчитывать – это 75% от оценочной стоимости закладываемого имущества. В иностранной валюте договора не заключаются. Верхний предел ипотеки будет полностью зависеть от благосостояния, репутации и платежеспособности заявителя. Для участия в программе необходимо изыскать не менее 25 процентов от стоимости жилья для внесения первоначального взноса в банк, а также предоставить залоговое имущество. Как только дом будет готов, залог можно перевести на него. Никаких скрытых комиссий не предусмотрено – это запрещено законодательством РФ. Срок кредитования будет зависеть от того, какие платежи ежемесячно сможет вносить заемщик, но и основная сумма долга и проценты должны быть возвращены в течение максимум 30 лет
 Построй свой дом с Финсервис банком ставка варьируется в районах 13,5-20 процентов годовых, в остальном требования аналогичные предыдущему предложению
 Кредит на коттедж от Юникредит банка позволит приобрести жилой дом, таунхаус или коттедж, но только на вторичном рынке. Минимальный срок кредитования – 1 год, приобретаемая недвижимость вместе с относящейся к ней земельным участком сразу документально закладываются в пользу кредитора, и заемщик из-за обременения не сможет распорядиться этой собственностью до полного исполнения обязательства. В этой программе установлен повышенный размер первоначального взноса – не менее половины от цены покупки. То, какую одобрит сумму банк, зависит от региона, в котором приобретается недвижимость: если это города федерального значения, то можно рассчитывать на 15 млн. руб., для других же субъектов РФ верхний предел втрое ниже. Годовая ставка начинается от 13,75 процентов
 Русский Ипотечный Банк кредитует на сумму от 2 млн. рублей, но в качестве залога нужно будет предоставить иное недвижимое имущество. Ежегодно по ипотеке будет взиматься не менее 15,5 процентов от суммы долга за пользование чужими денежными средствами. При первом взносе в 40 процентов кредит можно оформить на срок до 25 лет
 ДельтаКредит банк действуют те же правила по сроку, залогу и первоначальному взносу, что и в предыдущем случае, но сумму можно взять меньшую – от 600 тыс. рублей. Ставка здесь тоже ниже – 14,5% и более. Возрастная группа – 20-65 лет. Срок кредитования – 1-25 лет

Следующие условия

Шансы заемщика получить желанную ипотеку при недостаточности собственных сил и средств можно повысить, если привлечь к вопросу дополнительных лиц – созаемщиков.

В этом случае доходы этих людей тоже будут учитываться при расчете максимально возможной суммы кредитования.

Банки не готовы кредитовать в крупных размерах тех, кто не может предоставить адекватные доказательства возвратности вложений.

Поэтому распространена практика поэтапной выдачи денег. Таким образом, банк будет видеть прогресс в процессе строительства, а заемщик может неплохо сэкономить на процентах.

Это удобно и выгодно для обеих сторон, да и рисков в себе несет куда меньше.

Кредитор должен быть уверен в возвратности собственных средств, поэтому требует предоставить соответствующее обеспечение.

Пока дом не построен, в качестве такового банк принимает залог в виде:

  1. Предназначенной для постройки земли.
  2. Договорных обязательств застройщика.
  3. Иного имущества заемщика.

Залог – вообще понятие центральное в этой теме, нужно иметь что-то действительно ценное, чтобы банк это принял.

Если брать в учет земельный участок, на котором будет возводиться дом, то его стоимость не способна компенсировать крупный кредит.

Больше банку понравится, если на земле уже имеются какие-то постройки и даже насаждения, подведены коммуникации.

Также может потребоваться участие поручителей, которые необходимы как запасной вариант, если у заемщика не хватит сил потянуть взятое на себя обязательство.

Конечно, в качестве поручителя может выступать не кто угодно, а лицо благонадежное, которому будет чем ответить по долгам заемщика.

Ипотека выдается только на условиях:

 Обязательного первоначального взноса он определяется в процентном соотношении к ссуде, как правило – 30%
 Обязательного страхования залогового имущества от гибели утраты и иных рисков

Выгодоприобретателем по договору будет являться банк. Не предусмотрено страхование земельного участка.

Особое внимание банк при рассмотрении кредитной заявки будет уделять не только личности заявителя, но и объекту строительства.

Здесь существует ряд правил:

 Участок земли на котором будет вестись застройка, должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
 Допустимая высота дома 3 этажа
 Материал внешней отделки панели, кирпич, бетон, дерево, монолит, камень
 Материал перекрытий дерево, металл, бетон, смешанный
 Санузел должен быть оборудован и располагаться внутри дома
 После сдачи объект предназначен для проживания круглый год для этого необходимо обеспечить его коммуникациями, подъездными путями

Процентная ставка

Ипотечное кредитование на целевое строительство дома имеет повышенные ставки, и это легко объясняется.

Дело в том, что банк берет на себя риски за форс-мажор. Мало ли – заемщик потеряет не по своей вине работу, случится еще что-то, что по закону освободит его от обязанности платить по обязательству.

Это и пытается хоть как-то компенсировать банк, устанавливая плату за пользование денежными средствами.

Ставка по процентам будет зависеть от срока кредитования и размера первоначального взноса.

Пониженные проценты или скидки действуют в отношении клиентов банка, которые получают в нем заработную плату или являются его вкладчиками.

Видео: ипотека на строительство дома

В случае если заемщик уклоняется от оплаты страхования, он переплатит за счет увеличения процентной ставки.

Предъявляемые требования банков

Для того чтобы оформить ипотеку в банке, нужно соответствовать ряду параметров, иначе кредитор просто откажет.

Каждая кредитная организация устанавливает собственные правила, но в качестве потенциального заемщика любая из них будет рассматривать лишь того, кто:

 Является гражданином РФ и имеет постоянный и стабильный доход, достаточный для надлежащего исполнения обязательства
 Достиг и еще не превысил установленного возраста как правило, заявление принимается от лиц, не моложе 21 года, а верхняя планка у каждого банка своя, но не более 75 лет на момент полного гашения по графику платежей
 Подтвердил документально свою занятость и стаж в основном нужно отработать на последнем месте не менее полугода, а в общем иметь опыт работы от года, чтобы иметь шанс получить одобрение по кредитной заявке

Для того чтобы сократить риски невозвратности денежных средств, кредитор может определить дополнительно способ обеспечения обязательств:

 Поручительство привлечение к обязательству солидарных в части ответственности лиц
 Залог на земельный участок, на котором будет вестись строительство, на договорные обязательства застройщика, а по окончании возведения дома – на него. Принимается и иное недвижимое имущество

Чтобы банк увидел в лице человека надежного заемщика, нужно доказать ему свое стабильное финансовое положение и серьезное отношение к обязательствам.

Об этом будет свидетельствовать:

 Наличие хорошо оплачиваемой работы и постоянного дохода не менее 3-6 месяцев
 Безупречная репутация и хорошая кредитная история
 Возраст не моложе 21 года и не старше установленной в конкретном банке верхней планки, например, для Сбербанка это 75 лет. Но нужно учитывать, что к моменту достижения максимального возраста займ должен быть полностью погашен

Если собственных средств будет недостаточно для подтверждения необходимого уровня платежеспособности, то банки допускают участие в кредитовании разного количества созаемщиков.

Ими могут быть исключительно физические лица, предоставившие сведения о собственном доходе и наличии имущества.

Как правило, в их роли выступают близкие родственники, но можно привлечь друзей и даже просто знакомых.

Супруги являются титульными заемщиками и участвуют в кредитовании в обязательном порядке, сколько бы лет им ни было, и каким бы доходом они не обладали.

Как взять ипотеку на строительство частного дома

Процесс ипотечного кредитования готовой квартиры и жилого дома хотя и схож, но имеет некоторые особенности:

 Заявитель оставляет в банке письменный запрос и ждет одобрения
 В это время внутренние службы оценивают платежеспособность потенциального заемщика проверяют все документы, определяют риски, дают оценку залогового имущества, и предоставляют ответ
 В случае положительного результата подписываются все необходимые документы и выдаются заемные средства

Для молодой семьи

Банками реализуются различные проекты с целью государственной поддержки наиболее уязвимой части населения.

Один из таких примеров – программа по поддержке молодых семей, которая работает и в части постройки дома в ипотеку.

Льготный ипотечный кредит на строительство могут оформить супруги или одинокий родитель, не достигшие 36 летнего возраста.

Если хотя бы один из супругов старше указанного возраста, то семейная пара не сможет воспользоваться этой возможностью.

Плюсами данной социальной ипотеки является то, что:

 В качестве первоначального взноса принимаются средства материнского капитала
 При рождении ребенка молодая семья может обратиться в отделение банка и попросить отсрочку уплаты по основному долгу
 Также кредитор может продлить срок обязательства на срок до 3-х лет

Без первоначального взноса

В ипотечном кредитовании банки в обязательном порядке требуют покрытия части стоимости жилья самим заемщиком с самого начала.

Так что взять займ на строительство дома без первоначального взноса вряд ли когда удастся.

Но именно это условие позволяет кредитоваться на более выгодных, чем в потребительских кредитах, основаниях.

Речь идет о пониженной ставке и различных льготах. Единственное исключение из этого правила предусмотрено для родителей, у которых имеется материнский капитал.

Его средства некоторые банки принимают в качестве первоначального взноса или его части.

Помимо этого, молодым семьям может быть снижен размер этого платежа.

С материнским капиталом

Возвращаясь к теме материнского капитала нужно отметить, что в случае его использования ипотека оформляется с господдержкой.

Так власти заботятся о благополучии нации, пытаясь помочь встать на ноги людям с маленькими детьми.

Выдается сертификат сразу после рождения ребенка, но по его использованию существуют ограничения. В основном эти деньги направляются на улучшение жилищного вопроса.

У российских граждан возможность оплачивать ипотеку мат капиталом появилась в 2007 году.

На данный момент его средствами можно воспользоваться с самого момента получения сертификата, а не по достижению 3-х летнего возраста ребенка, как это было еще совсем недавно.

Направить бюджетные выплаты можно не только в счет первоначального взноса, но и погасить основной долг и проценты.

Военнослужащим

Еще одна льготная категория граждан, в отношение которой действуют особые условия ипотечного кредитования – граждане, несущие службу в рядах российской армии.

Но военнослужащие не могут реализовать эту возможность в плане строительства частного дома.

Дело в том, что на законодательном уровне до сих пор не существует нормы, которая бы позволяла это делать.

Свой дом военнослужащие пока только могут купить за счет заемных средств, но никак не построить.

Порядок оформления

Заявка на оформление ипотеки подается в банк по месту прописки заемщика или по месту нахождения земельного участка.

Ответ заявитель получает в течение 2-5 дней после того, как предоставит полный пакет документов.

Сам процесс оформления займа на строительство дома сложный, подчинен жестким требованиям, имеется много тонкостей, поэтому постоянно обнаруживаться какие-то трудности.

Необходимые документы

В банк для рассмотрения заявки на предмет одобрения ипотеки на строительство дома нужно будут предоставить:

 Гражданский паспорт РФ в банке с него снимут и заверят копии всех страниц
 Справку за год, в которой отражаются все доходы по месту работы заемщика, поручителей, созаемщиков это не обязательно должна быть 2-НДФЛ, в последнее время кредитные организации идут навстречу и принимают справки по форме банка. Вот только бланк нужно для каждого кредитора брать у него же
 Трудовая книжка заверенная работодателем копия
 Документы на залоговое имущество и на земельный участок
 Заявление и для мужчин – военный билет

Для семейных пар, которые кредитуются с целью постройки собственного жилья, может потребоваться дополнительно предоставить в банк:

 Свидетельство о заключении брака
 При наличии детей свидетельства рождения на каждого из них
 При привлечении родителей в качестве созаемщиков подтверждение родства

Также банк может затребовать:

  1. ИНН.
  2. Диплом об образовании.
  3. СНИЛС.
  4. Водительское удостоверение.
  5. Загранпаспорт.

Преимущества и недостатки

Ипотека под строительство дома под залог земельного участка или иного имущества имеет немало минусов, в частности:

 Сложный процесс оформления и это недешевое удовольствие – придется платить проценты и нести прочие расходы
 Особенно негативно влияет на возведение домов девальвация отечественной валюты отчего сильно дорожают строительные материалы
 До момента заселения пройдет еще немало времени придется и жилье снимать, и займ оплачивать
 Небольшой выбор предложений от банков из чего вытекает повышенная требовательность к заемщику
 Придется собирать внушительный пакет документов
 Велики шансы потерять заложенное имущество если что-то пойдет не так

Положительных моментов в этом деле тоже хватает, иначе никто бы не осмелился строить дом на заемные средства.

А именно речь идет о том, что:

 Не нужно копить долгие годы теряя баснословные суммы из-за инфляции или наблюдая собственный долгострой
 Если нет в собственности дорогостоящего имущества то можно привлечь созаемщиков и поручителей
 Процентная ставка ниже чем в потребительском кредитовании
 Удобно и выгодно пользоваться поэтапными займами
 Длительный срок кредитования

Возможные риски

И кредитор, и заемщик при заключении ипотечного договора на строительство частного дома идут на большие риски.

Для банка это может обернуться потерей вложенных средств, ведь, по сути, он кредитует нечто еще не существующее.

Конечно, существует на этот случай обеспечение в виде залога и поручительства, но в случае форс-мажора банку придется просто забыть про долг.

Со стороны заемщика еще больше рисков. На него воздействуют внешние и внутренние факторы.

Он может пострадать от неожиданных экономических проблем в стране или из-за личных трудностей.

В результате придется распрощаться с залоговым имуществом, нести большие финансовые и моральные потери.

Поэтому и нужно с самого начала взглянуть на ситуацию реально, чтобы в итоге не оказаться у разбитого корыта.

На определенные риски идут также поручители и созаемщики. По сути, они будут отвечать по долгам заемщика в полном объеме, если у последнего не хватит собственных сил и средств.

Так можно потерять свое собственное имущество, деньги, лишиться львиной доли дохода, сна и покоя.

Так что если уж и помогать, то только действительно близким и проверенным людям, для которых ничего не жалко, чтобы потом горько не сожалеть о собственной беспечности.

Строительство дома – процесс нескорый, сложный, да еще и чрезвычайно затратный.

Но людей манит идея собственного хозяйства, независимость от желаний и капризов соседей.

Если бы не ипотека, то пришлось потихоньку строить десятилетиями собственный дом, и не факт, что удалось бы в этом случае довести начатое дело до конца.

Так что ипотека – это возможность, но пользоваться ли ей, каждый должен решать обдуманно.