Как взять ипотеку на нежилое помещение

Автор: | 26.10.2017

При ведении собственного бизнеса может встать вопрос, как взять ипотеку на нежилое помещение.

Все больше банков реализуют программы коммерческого ипотечного кредитования, рассчитанные как на компании, так и на частных предпринимателей.
Банки, чтобы поддержать коммерсантов, предлагают им разнообразные кредитные продукты удовлетворения их предпринимательских нужд.

Если ранее для покупки офисного помещения приходилось оформлять потребительские займы с повышенными ставками и существенно ограниченным максимальным порогом суммы, то с 2009 г. появилась возможность получить ипотеку на покупку любого нежилого помещения.

Многих бизнесменов стало интересовать, как взять ипотеку на нежилое помещение. С какими условиями банки предоставляют средства?

Законодательная база

Вопросы ипотеки помещений предпринимательского назначения урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Важно понимать, что закон не рассматривает процедуру оформления самого кредита на приобретение недвижимости, затрагивает только общие моменты в части заложенного имущества.

Акт создан для регулирования отношений залога недвижимости.

Какие требования предъявлять заемщикам, формы анкет, заявок, списки документов и другие условия банки вправе устанавливать самостоятельно.

Особенности кредитования

Высокая стоимость коммерческой недвижимости оказала влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.

Особенности кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой следующие:

 Высокие процентные ставки
 Более короткие сроки для расчета если при жилищном кредитовании такие сроки чаще достигают тридцати лет, то при коммерческом займе – редко переваливают за десять лет
 Повышенный размер начального взноса (30 %)
 Предъявляются жесткие требования к претендентам срок предпринимательского стажа, доходность
 Если приобретается отдельное здание то в залог оформляется и земельный участок под ним (если земля находится в аренде и по неким причинам еще не переведена в собственность при праве собственности на здание по принципу следования земли судьбе здания (статья 35 Земельного Кодекса РФ), то залоговые отношения распространяются и на земельный участок)
 Если закладывается помещение как часть общего помещения то у банка возникает доля в праве на пользование общем помещением и земельный участок

На особый характер кредитования оказал влияние и объект залога – помещение для предпринимательства.

Ведь такие объекты реже реализовываются из-за своего целевого назначения, в отличии от жилого комплекса.

Условия выдачи

Законодательно не ограничена возможность банков предъявлять условия претендентам.

Потому необходимо для выяснения требований к заявителям обращаться непосредственно к банковским сотрудникам.

Банк может требовать претендента удовлетворять таким условиям:

 Фирма должна быть зарегистрирована в России и платить налоги в ее казну (российский резидент)
 Ограничения годовой выручки например, в Сбербанке – до полумиллиона рублей
 Коммерческий стаж компании не менее определенного периода например, банк «Возрождение – не менее года, Сбербанк – не менее полугода», банк Москвы – не менее девяти месяцев
 Иметь расчетный счет в банке где планируется оформить заем и «чистая» кредитная история
 Хорошая репутация фирмы ее руководителя или отдельного предпринимателя, если кредит требуется ИП (например, банк «Возрождение» предъявляет подобные дополнительные требования)
 Расположение компании не далее места расположения кредитора или его территориального подразделения (например, банк Москвы рассматривает заявки только потенциальных заемщиков, бизнес которого расположен не далее 200 км. от офиса банка)

Конкретный банк может выдвигать дополнительные требования.

Если потенциальный заемщик удовлетворяет им всем, то кредитор может даже предоставить ему определенные скидки, например:

  • понизить ставку по займу;
  • увеличить размер суммы;
  • предоставить отсрочку;
  • уменьшить сумму первого взноса за счет средств заемщика.

При выдаче ипотеки на нежилое помещение до заключения договора оговариваются такие условия ее оформления:

 Сумма в среднем – это не более 150 млн. рублей, но для Москвы, Санкт-Петербурга и ряда других крупных городов согласно программе кредитора может быть и 600 млн. рублей)
 Ставки за пользование средствами примерно от 14 до 18 %
 Срок ипотечных отношений максимальный 7-10 лет
 Взнос за счет собственных средств претендента примерно 10 – 30 %
 Индивидуализация заложенного имущества либо уже имеющегося, либо приобретаемого за счет ипотечных средств
 Ответственность заемщика за просрочку оплаты (неустойка)

Шансы получить кредит убыточной фирме или бизнесмену на недвижимость практически равны нулю.

Видео: как получить ипотечный кредит

Для таких компаний при удачно разработанном бизнес-проекте существует в некоторых банках иные программы, но не ипотечные, а простые потребительские с совершенно другими условиями.

Если компания или предприниматель успешно действую на рынке, то покупка дополнительной коммерческой недвижимости может расширить территорию охвата бизнеса.

Это позволит быстро окупить убытки по кредиту (высокие проценты за пользование средствами).

Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

С самостоятельными предпринимателями в настоящее время рискуют работать только крупные банки.

Как минимум такие банки имеют общие программы кредитования, рассчитанные как на фирмы, так и на ИП.

Ипотечным кредитованием на нежилые помещения частных предпринимателей занимаются, например, такие крупные банки:

  1. Сбербанк.
  2. РайффайзенБанк.
  3. Банк Москвы.
  4. Банк «Возрождение».
  5. РоссельхозБанк.

Успешному предпринимателю можно обратиться за коммерческим кредитом на нежилую недвижимость в любой банк, но нужно быть готовым, что тогда решение будет приниматься исключительно в индивидуальном порядке.

Чаще в таких случаях требуется ИП представить бизнес-план о том, как он планирует использовать помещение в деле.

Можно ли взять

Все больше банков разрабатывает ипотечные программы, направленные на поддержку малого бизнеса, представителями которых являются чаще отдельные предприниматели.

Некоторые потенциальные кредиторы позволяют закладывать ИП не только помещение, которое они приобретают на заемные средства, но и любые имеющиеся в собственности помещения, в том числе и жилые.

На гараж

Предприниматель как обычное простой физическое лицо может оформить кредит на гараж.

Некоторые банки (например, Сбербанк) выдают средства на цель приобретение или строительство гаража.

При обращении в другие банки, где отсутствует необходимая целевая программа, можно оформить обычный потребительский кредит или коммерческую ипотеку.

Важно понимать, что не каждый гараж является недвижимостью. Чтобы воспринимать его как таковой, то объект должен быть неразрывно связан с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно.

Так, гараж как недвижимость должен стоять, как минимум, на фундаменте. Так называемые «ракушки» не могут рассматриваться как недвижимое имущество.

Так как их свободно перемещают с одного места на другое и самой гаражной коробке вреда не приносится во время этого.

По закону предметом ипотеки может быть также машино-место. Сбербанк на приобретение его уже выдает кредиты.

Причем закладываться может не только машино-место, гараж, но и любая другая имеющаяся недвижимость.

Например, Сбербанк выдает кредит на гараж при следующих условиях:

 Минимальная сумма от 45 тыс. рублей
 Собственные средства от 15 % от стоимости объекта
 За пользование займом взимается минимум 10 %
 Рассчитываться с банком можно до 30 лет

При этом предприниматель должен отвечать требованиям:

 Быть не младше 21 года и на момент расчета с банком ему не должно быть более 75 лет
 Подтвердить стаж работы не менее пяти лет и не менее полугода по последнему месту работы (либо вести предпринимательскую деятельность не менее указанного периода)
 Иметь хороший доход который позволит и оплачивать кредит и семью не вогнать в нищенскую яму (то есть на каждого члена семьи должно приходить не менее прожиточного минимума и плюс плата банку)

При оформлении ипотеки на гараж как на недвижимость для бизнеса важно, чтобы объект использовался в коммерческой деятельности и был недвижимым имуществом.

В противном случае есть шанс приобрести его только как простое физической лицо или по потребительскому кредиту.

С земельным участком

Земельный участок на котором расположен приобретаемый объект переходит в залог. Это общее правило, установленное ст. 69 закона № 102-ФЗ.

Но акт устанавливает ситуации, когда ипотека происходит без залога земельного участка:

 Объект государственной или муниципальной собственности
 Размер меньше установленного в регионе для участков разного назначения пример, когда приобретается переведенное в статус нежилого помещение в многоквартирном доме – земля на каждого собственника ничтожно мала
 Объект на праве постоянного пользования взыскание в случае неуплаты обращается на недвижимость, а вот земля переходит новому пользователю на том же праве, что было у заемщика – постоянное пользование

Если участок был в аренде, то это право тоже закладывается при залоге недвижимости.

При оформлении залога на недвижимость не закладывать землю неправомерно, кроме ситуаций, когда противозаконно оформлять в залог участок.

Обязательный залог и здания и участка под ним обусловлен принципом следования судьбы земли за судьбой недвижимости на ней по Земельному кодексу РФ (ст. 35).

В какие банки обращаться

Ипотеку не коммерческую недвижимость оформляют крупные банки страны.

Средние условия на кредитование выглядят следующим образом:

 Сбербанк («Бизнес-недвижимость») до 600 млн. рублей., на 10 лет, под 14,5 %
 ВТБ 24 («Бизнес-ипотека») от 4 млн. рублей, на 10 лет, под 13,5 %
 Банк «Возрождение» («МСП — Инвестиции») до 150 млн. рублей, на 10 лет под 15,5 %
ГазпромБанк индивидуальный подход
 Банк Москвы («Коммерческая ипотека») до 150 млн. рублей, на 7 лет, ставка определяется индивидуально

Более лояльные программы имеет Сбербанк, который выступает лидером по оформлению коммерческих ипотек.

Возможность оформить кредит есть у каждого успешного предпринимателя (ИП или компании).

Стоит обратиться только в банк с собственными аргументами как планируется окупить кредит.

Чем удачнее оформлен бизнес-план по этому поводу, тем больше шансов получить ипотеку на коммерческую недвижимость.

Порядок оформления

Оформление ипотеки на недвижимость для предпринимательства включает в себя такие шаги:

 Подача заявки и анкеты на кредит с требуемыми документами
 Рассмотрение документов банком максимум до двух недель, так как решение принимает не территориальное отделение, а центральное, которое может располагаться не в местности подачи заявки
 Рассчитана требуемая сумма и обговорены условия кредитных отношений сумма, срок, ставка, вид платежей – равные каждый месяц или уменьшающиеся пропорционально погашению займа
 Выбор объекта и подача на него документов для одобрения банком
 Одобрение объекта и заключение ипотечного договора
 Покупка объекта и расчет с продавцом
 Регистрация прав заемщика на объект и самой ипотеки на объект и при необходимости землю под ним

Повышенный интерес будущий кредитор имеет к объекту залога. Проверяется его ликвидность и соответствие строительным и санитарным нормам.

Для этого требуется заемщику провести оценку недвижимости. Многие банки требуют ее проведение только у проверенных оценщиков.

Завершающим шагом при оформлении ипотеки, является страхование объекта залога.

Важно понимать, что страхуется то имущество, которое передается в ипотеку (приобретаемое или собственное).

В качестве страхователей банки предпочитают видеть одобренные компании или собственно созданные (например, Сбербанк-страхование).

Пакет документов

Претенденту на коммерческую ипотеку необходимо подготовить следующие документы:

 Анкету или заявку на кредит бланк можно скачать с банковского сайта, получить у менеджера или заполнить онлайн
 На фирму или ИП для компании: 

для ИП: 

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о регистрации предпринимателя.
  3. Лицензии.
  4. Образец подписи.
 Сведения о руководителе фирме на которого возложена обязанность подписывать документы
 О финансовом состоянии предприятия или ИП отчетности за последние несколько налоговых периода, книги учета доходов за последний год
 Сведения об имеющихся счетах
 Кредитная история с другими кредиторами
 Заявление на поручительство с документами поручителя: паспорт, справки о доходах и работе, согласие
 Сведения о счетах в других банках оборот, остаток средств, наличие долгов по ссудам
 Копии договоров по бизнесу и бизнес-проект

В каждом индивидуальном случае банк вправе затребовать представления дополнительных сведений и документов.

Чаще это касается претендентов, которые не ведут стандартную отчетность.

После выбора объекта необходимо на него представить документы:

 О собственности справку с Росреестра
 Основания для собственности договор; если земля, которая передается вместе с помещением, арендованная, то договор на нее
 Техпаспорт на здание или выписка из него с планом этажей
 Согласие супруга на ипотеку (нотариальное заверение)
 План здания с пояснениями
Сведения о доходности объектов ограниченного или специального оборона (например, авто-заправки)
 Проектная документация если объект еще строится и оценка

Конкретный список документов на недвижимый объект необходимо уточнять в отделении кредитора.

Если представить оригинал невозможно, то передается его копия, которая заранее заверяется у нотариуса.

Банк может требовать представить некоторые сведения (например, план здания, структура площадей) по разработанной им форме.

Тогда необходимо образец получить у менеджера. Правильно подготовленный и полный пакет документов – залог успешного рассмотрения заявки банком.

Образец договора

Когда предприниматель или фирма подбирает наиболее оптимальный для себя банк и условия кредитования, то можно у менеджера запросить образец ипотечного договора.

Важно понимать, что это не итоговый документ и договор с конкретным заемщиком может разниться.

Особенно, если в индивидуальном порядке приняты некоторые условия, например, льготные.

Основные условия, которые отражаются в образце ипотечного договора:

 Сведения о заемщике и кредиторе
 Условия кредитования сумма, процент, срок отношений, вид платежей, их периодичность
 Возможности сторон например, пределы использования заемщиком объекта
 Ответственность сторон и урегулирование конфликтов
 Процедура погашения кредита в том числе досрочного

Если банк и претендент договорились о льготах, скидках или отсрочке, то порядок и условия их предоставления должны быть подробно расписаны в самом договоре.

Срок регистрации

Как в случае жилищного кредитования, смену собственников необходимо зарегистрировать.

Регистрации подлежит и ипотека нежилого помещения в силу закона.

Для этого выделен период до 15 дней. При обращении в Росреестр необходимо оплатить госпошлину (для компании – четыре тысячи рублей, для предпринимателя – одну тысячу рублей).

Ипотека под нежилое помещение может стать хорошим подспорьем для развития собственного бизнеса.

Возможностью могут воспользоваться не только крупные предприятия.

Все большее число банков начинают принимать программы для такого кредитования представителей небольшого бизнес-сообщества, а также отдельных предпринимателей-частников.

Чтобы банк одобрил заявку важно проявить собственную коммерческую смекалку и подобрать объект, доля окупаемости при использовании которого высока.