Можно ли продать квартиру в ипотеке

Автор: | 26.10.2017

Собственное жильё – это мечта многих граждан нашей страны. Не секрет, что многие покупают квартиру в ипотеку. Но вдруг так сложились обстоятельства, что нужно продать эту квартиру.

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую? Как осуществить эту операцию?

Права заемщика

Продать квартиру, которая находится в ипотеке можно, но довольно сложно.

В этой сделке участвуют 3 стороны:

  1. Покупатель.
  2. Собственник ипотечной квартиры.
  3. Банк, в котором оформлен кредит. Так как квартира является залогом по ипотеке, то продать её без согласия банка на сделку не получится.

Поэтому прежде чем заключать с покупателем договор купли-продажи ипотечной квартиры, нужно получить письменное согласие банка на осуществление сделки.

Законное обоснование

Законом, который регулирует последовательность выдачи ипотеки, является Федеральный закон от 16. 07. 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке».

В ст. 29 и ст. 33 этого закона сказано, что собственник предмета ипотечного кредита имеет право эксплуатировать квартиру, но при этом содержать её в пригодном для использования виде.

При этом собственник не имеет права причинять квартире умышленный вред, а также продать её третьим лицам без согласия банка.

Такая сделка будет признана незаконной. Согласно ст. 301 ГК РФ, при возникновении спорной ситуации, право собственности на квартиру будет передано банку.

Причины продажи

Собственник квартиры, то есть заёмщик по ипотечному кредиту, можно продавать квартиру по нескольким причинам.

Но наиболее «популярные» из них:

 Снижение дохода семьи
 Отсутствие возможности оплачивать кредит в виду возникших в семье финансовых трудностей
 Покупка другой квартиры большей площадью и повышенной комфортности
 Желание заработать на ипотеке

В первых двух случаях можно попросить банк о реструктуризации кредита.

Своим добросовестным заемщикам банки идут на встречу и изменяют условия кредитного договора.

В зависимости от ситуации, заёмщик может попросить банк:

 Изменить валюту кредита такое обычно происходит, когда ипотека оформлена в валюте США или евро. Эти валюты имеют нестабильный курс у нас в стране
 «Заморозить» кредит на срок до 1,5 лет при этом заёмщик выплачивает только проценты по кредиту
 Снизить процентную ставку

Если причиной продажи является покупка другого, более комфортабельного жилья, банк охотно пойдёт навстречу своему клиенту.

Особенно если новый кредит он будет оформлять в этом же банке.

Видео: можно ли продать ипотечную квартиру, как продать ипотечную квартиру

А вот если банк заподозрит, что заёмщик хочет просто нажиться на ипотеке, своего согласия на продажу он не даст.

Самостоятельно

Как продать «ипотечную» квартиру самостоятельно?

Существует 2 способа самостоятельной продажи ипотечной квартиры, это:

  • продажа за наличный расчёт;
  • продажа, если покупатель сам является «ипотечником».

Порядок продажи квартиры по ипотеке за наличный расчёт следующий:

 Оповещение банка, в котором открыта ипотечная линия без разрешения банка сделка по продаже будет признана недействительной. Если банк не будет знать о продаже квартиры, он может запретить сделку
 Итогом продажи является досрочное погашение кредита поэтому при оповещении банка о продаже необходимо указать причины досрочного закрытия кредитной линии. Банки очень неохотно идут на досрочное погашение кредита, так как банк «потеряет» средства нс процентах. Согласно Закону № 102-ФЗ, банк имеет право взимать с заёмщика проценты только за фактический период пользования заёмными средствами. Поэтому причина для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, и досрочного погашения кредита должна быть веской. Например, смена места жительства заемщика
 Поиск покупателя так как квартира находится под обременением, то найти покупателя будет довольно сложно
 Необходимо выписаться из квартиры
 Оформить с покупателем задаток покупатель должен выплатить продавцу задаток, равный сумме долга продавца банку. Для безопасности сторон сделки, договор задатка нужно заверить у нотариуса
 Затем продавец, вместе с покупателем, посещают банк, и гасят ипотечный кредит когда средства будут переведены банку. Он должен выдать справку о закрытии ипотечной линии
 Теперь продавец снимает с квартиры обременение для этого он посещает Регистрационную палату и пишет заявление о снятии обременения
 Теперь можно заключать договор купли-продажи квартиры и регистрировать его в регпалате продажа квартиры, если покупатель тоже «ипотечник», происходит по той же схеме до выплаты покупателем задатка

Затем пошаговая инструкция следующая:

 Покупатель погашает кредит в банке за квартиру банк выдаёт справку о том, что задолженность по ипотеке покрыта
 Теперь стороны обращаются в Регистрационную палату и снимают с квартиры обременение для этого необходимо представить следующие документы:

  1. Заявление о снятии с данной квартиры обременения по ипотеке.
  2. Паспорт в оригинале собственника квартиры. Также нужно предъявить копию этого документа.
  3. Документ, который подтверждает, что заявитель является собственником данной жилплощади. Так как с 15. 07. 2017 года свидетельства о собственности были отменены, то продавец должен будет представить выписку из ЕГРП.
  4. Справку из банка о том, что кредит за квартиру полностью погашен покупателем.
  5. Закладная на квартиру.

После того, как специалисты регистрационной палаты проверят все документы, на обратной стороне свидетельства о собственности (его всё таки нужно захватить с собой, так как выписка из ЕГРП имеет ограниченный срок действия, и ставить штамп на ней нет смысла), будет поставлен штамп о том, что с данной квартиры снято обременение по ипотеке.

 Затем нужно подготовить документы для банка покупателя и предоставить их
 Нужно получить одобрение банка заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в регпалате

При участии банка

Как происходит продажа квартиры с помощью банка? Продавать ипотечную квартиру с помощью банка проще, чем самостоятельно.

Действовать нужно по той же схеме, что и продажа квартиры за наличный расчёт.

Но поиском покупателя будет заниматься банк, а не продавец квартиры.

Процедура следующая:

 Обращение собственника в банк с просьбой продать квартиру и досрочно закрыть его кредитную линию
 Банк ищет покупателя и подготавливает предварительное соглашение, которое подписывают и покупатель квартиры, и продавец
 Банк предоставляет сторонам депозитные ячейки для проведения расчётов
 Покупатель закладывает в ячейку сумму указанную в предварительном соглашении
 Стороны заключают договор купли-продажи и регистрируют его в Регистрационной палате

Продажа квартиры в ипотеку

Для того чтобы продать квартиру, которая является предметом кредитного договора, необходимо проконсультироваться со специалистом банка, в котором открыта ипотечная линия.

Это необходимо для уточнения условий продажи.

С материнским капиталом

Каждая семья, в которой родился второй или последующий ребёнок, имеет право на получение от государства материнского капитала.

Это сертификат, который можно использовать для погашения ипотечного кредита.

Семья могла оформить ипотеку, не имея такого сертификата на руках. Теперь его можно использовать для того чтобы погасить кредит досрочно.

Многие банки принимают этот сертификат для погашения ипотечного кредита.

Таким образом, вопрос о продаже квартиры для закрытия ипотечной линии можно отменить.

Особенно это актуально в регионах, где стоимость квартир не такая высокая как в Москве или области.

Материнским капиталом можно погасить до 40% кредита.

По военной программе

Суть военной ипотеки в том, что часть средств на приобретение жилья военному даёт государство в лице Министерства обороны.

Вместе с договором ипотечного кредита составляется и договор жилищного целевого займа.

Этот договор регистрируется должным образом, и один его экземпляр передаётся в «Росвоенипотеку» — организацию, которая контролирует выдачу целевых жилищных займов военным для приобретения ими жилья.

Если она решит, что продавать квартиру нельзя, банк не пропустит сделку.

Поэтому алгоритм сделки при продаже квартиры, которая находится в ипотеке по военной программе, следующий:

  • нужно получить согласие не только банка;
  • но и этой организации.

Банковские выгоды

Наша кредитная система такова, что банки устанавливают такие проценты по ипотечным кредитам, что даже год пользования этими деньгами приносит им прибыль.

Поэтому досрочное погашение и закрытие ипотечной линии банку не выгодно с точки зрения недополученных процентов.

Но это только так кажется! Прибыли банк начинает получать сразу же, как только клиента начинает вносить ежемесячные платежи.

Чтобы была понятна выгода банка, необходимо привести пример. Клиент оформляет ипотеку на 3 млн. рублей под 11, 5% годовых на срок 15 лет.

Примерная переплата по кредиту через этот срок составит 3,2 млн. рублей.

То есть, через 15 лет клиент вернёт банку не только долг, но и сумму, превышающую его. Выгода банка здесь – более 200%.

Часть прибыли закладывается в ежемесячный платёж, поэтому банк не останется в убытке, даже если клиент решит продать квартиру и досрочно погасить кредит.

При этой же ситуации, если заёмщик решит расплатиться с банком через 2 года, ему потребуется единовременно внести примерно 2,8 млн. рублей.

То есть, экономия клиента составит примерно 2 млн. рублей. Но все эти 2 года он уплачивал ежемесячные платежи. Поэтому банк в убытке не останется.

Поэтому у досрочного погашения ипотеки есть много плюсов и минусов для обеих сторон сделки.

Риски продавца

У собственника ипотечной квартиры всегда есть некоторые риски, связанные с будущей сделкой, это:

 Если продавец сам нашёл покупателя на квартиру, необходимо обратить пристальное внимание на эту личность обязательно нужно проверить все документы покупателя. Если есть какие-то подозрения или сомнения, не стоит связываться с таким человеком. Если сомнений нет, и стороны договорились о просмотре квартиры, то лучше чтобы продавец был не один.Чтобы предупредить риск возможного ограбления квартиры, продавец должен: 

  1. Проверить паспорт покупателя и тщательно переписать все его паспортные данные.
  2. Рекомендуется не выставлять на показ дорогую технику, ювелирные украшения, деньги и документы. Покупателю не обязательно это видеть. Он пришёл смотреть квартиру, а не внутреннее убранство
 Риск продешевить с продажей банк не допустит, чтобы их клиент продал ипотечную квартиру по заниженной цене. Для этого вызывается независимый оценщик, который и назначает реальную рыночную стоимость данной квартиры.При составлении своего заключения он учитывает:

  • год постройки многоквартирного дома;
  • материал, из которого он построен;
  • наличие или отсутствие инфраструктуры;
  • транспортное сообщение с крупными городами;
  • район расположения;
  • количество комнат;
  • наличие и отсутствие ремонта в квартире;
  • прочие факторы, которые могут оказать влияние на колебание рыночной цены продаваемой квартиры по сравнению с ценами на аналогичное жильё
 Риск неправильного оформления бумаг, что может привести к признанию сделки недействительной чтобы не попасть впросак с документами, необходимо нанять юриста или другого специалиста, который проверит правильность составления.Особое внимание стоит обратить на:

  1. Акт приёма-передачи квартиры.
  2. Положения договора купли-продажи квартиры
 Не стоит доверять продажу квартиры сомнительным риэлторам, которые обещают продать квартиру быстро лучше обратиться в крупное агентство недвижимости. Они помогут собрать нужные документы и проверят покупателя на честность
 Не мало возникает проблем при передаче денег за квартиру Сделать это можно 2-мя способами:

  • наличный расчёт;
  • безналичный расчёт.

Поэтому рекомендуется продавать ипотечную квартиру с помощью банка, в котором открыта кредитная линия. Он обязуется предоставить для расчетов свои банковские ячейки

Необходимые документы

Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо подготовить пакет документов.

Полный перечень нужных документов подскажет сам банк.

Но обязательны для представления следующие документы:

 Подтверждающие платёжеспособность как правило, это:

  1. Справка по форме 2-НДФЛ.
  2. Справка по форме банка.
 Договор купли-продажи и закладная по займу
 Справка из банка о том, что кредитная линия закрыта
 Платёжный документ который подтверждает, что покупатель перечислил денежные средства за квартиру, и их хватит для погашения остатка по кредиту
 Подтверждение из банка о том что обременение на квартиру снято

Предварительный договор

Но прежде чем заключить договор купли- продажи, стороны составляют предварительный договор, в котором обе стороны указывают варианты совершения сделки.

Этот документ можно править по желанию сторон. Он для того и составляется, чтобы стороны могли обсудить возможные нюансы сделки.

Договор должен содержать следующую информацию:

 О сторонах договора их паспортные данные и полностью ФИО
 Данные о покупаемой квартире адрес, по которому она располагается и её общая площадь
 Реквизиты документа, который подтверждает что продавец является собственником данной жилплощади
 Окончательная стоимость квартиры
 Сумма которую покупатель оплачивает в качестве задатка и сумма, которая остаётся к перечислению
 Срок, в течение которого должен быть заключён основной договор купли-продажи
 Обязанность продавца по выписке себя и членов своей семьи из продаваемой квартиры
 Другие важные моменты которые стороны хотели бы указать в основном договоре купли-продажи

Лучше доверить составление предварительного договора юристу, который является специалистом в данной области.

Возможные нюансы

При совершении сделки с продажей квартиры, которая находится в ипотеке, есть некоторые особенности, которые стороны должны учесть.

Это:

 Способ передачи денежных средств за квартиру стороны должны обсудить это при составлении предварительного договора. Денежные средства могут переданы безналичным и наличным способом.Если решено, что покупатель платит продавцу средства наличными, чтобы избежать мошенничества нужно:

  1. Передавать деньги только в безопасном месте.
  2. Несколько раз пересчитать полученную сумму.
  3. Делать это нужно при свидетелях с обеих сторон.
  4. Продавец должен написать расписку о получении средств.
  5. Деньги лучше передавать мелкими купюрами. Так шанс того, что деньги поддельные снижается.

Но лучше перечислять средства по безналичному расчёту. Так банк «автоматически» проверит средства на подделку, и риск быть обманутым снижается до минимума

 Также стоит обратить внимание на то, что продавцу нужно произвести оценку своей квартиры это обязательное условие, так как недвижимость является предметом залога банка. Если банк не устроит стоимость квартиры, указанная в заключении оценщика, он может не допустить сделки
 Продавец должен обязательно снять обременение с квартиры это делается после того, как покупатель погасит долг перед банком. Банк выдаёт справку, что долгов по данной недвижимости нет. А стороны затем посещают регистрационную палату, где и подтверждают факт снятия обременения
 Ещё один важный момент – уплата налога если квартира находится в собственности продавца более 5 лет, то налог на доходы физлиц им уплачиваться не будет. Если же менее указанного срока, то нужно будет оплатить налог свыше стоимость квартиры в 1 млн. рублей
 Можно оформить альтернативную сделку, чтобы не продавать квартиру собственник может взять в другом банке кредит, и досрочно закрыть ипотечную линию. Нецелевой потребительский кредит выдаётся на более выгодных условиях, нежели ипотека

Продать квартиру, которая является залогом по ипотечному кредиту без согласия банка нельзя.

Если банк «засечёт», что сделка была проведена с нарушением данного правила, сделка будет признана недействительной, а собственнику придётся заплатить штраф.

Кроме того, если квартира находится в военной ипотеке, продать её без согласия Росвоенипотеки также нельзя.