Условия ипотеки под залог недвижимости

Автор: | 26.10.2017

Каждому человеку нужен собственный угол, но когда на покупку или улучшение жилья нет денег, становится актуальной ипотека под залог приобретаемой квартиры или уже имеющейся недвижимости.

Только столкнувшись с этим, человек начинает понимать, в чем отличие данного кредитного продукта от иных, насколько сложнее этот процесс и какую ответственность на себя приходится брать.

Что это такое

В переводе с греческого под ипотекой понимается заклад, залог. По сути, это ссуда, которая выдается под обеспечение в виде заложенного имущества, как правило – жилья, строений, земли.

Ипотека и залог неотделимы друг от друга, поэтому первая является лишь видом второго.

При этом имущество хоть и закладывается кредитору, остается во владении и пользовании должника, но под обременением.

Ипотека дает возможность построить или приобрестиквартиру или частный дом, в том числе и с земельным участком, как таунхаус на двух хозяев, так и собственный коттедж.

Приобрести недвижимость можно на условии ее залога, либо можно заложить другую собственность.

Если собственное финансовое положение не позволяет получить одобрение в банке, то можно привлечь созаемщиков, предоставить еще одно обеспечение – поручительство.

Стоит добавить, что ипотека является целевым займом и потому ни на что иное, кроме как покупку недвижимости, использовать ее нельзя.

Кредитор будет жестко контролировать весь процесс ипотечного кредитования.

И если выявятся какие-то нарушения, можно потерять не только одобрение в конкретном случае, но и банковскую лояльность, а в ответ получить отрицательную кредитную историю.

Федеральный закон

Главный нормативный акт, который регулирует вопрос ипотечного кредитования и залога недвижимости – Федеральный закон (ФЗ) об ипотеке/залоге недвижимости.

Этот законодательный акт вступил в силу в середине лета 1998 года и с тех пор претерпел немало изменений.

Которые были необходимы для того, чтобы привести его в соответствии с действующими экономическими и правовыми реалиями, устранения неточностей и ошибок.

Этот ФЗ включает в себя 14 глав и 79 статей, которые освещают следующие вопросы ипотечного кредитования:

 Правовой статус права и обязанности всех субъектов данных правоотношений
 Основные положения определения и понятия
 Заключение ипотечного договора включение в него третьих лиц
 Процедура регистрации в государственном органе
 Работа с закладной составление, обязательные и факультативные моменты, функционирование документа, ее передача и уступка прав
 Прочие нюансы пакет документов, уплата пошлины, причины отказа в регистрации договора и обжалование решений государственных служащих
 Обеспечение сохранности закладного имущества обязанности и права сторон по выполнению определенных действий в этом плане и ответственность за нарушение требований закона
 Переход прав причины и особенности возможного изъятия кредитором недвижимости
 Понятие и сущность ипотеки механизм ее оформления
 Порядок обращения в суд с целью взыскания предмета залога и его продажи
 Особенности залога в виде земли, коммерческих и жилых объектов
 Вопросы страхования титула и имущества

Но закон еще доработан не до конца, о чем свидетельствуют возникающие между сторонами договора споры по тем или иным вопросам. Чтобы выяснить, кто прав, приходится обращаться в суд.

Поэтому профильные инстанции продолжают работу над усовершенствованием текста нормативного акта.

Вносимые поправки в одинаковой мере отвечают интересам всех участников правоотношений, поскольку дискриминация приведет еще к большим проблемам.

Выдвигаемые требования

Банки рассматривают в качестве потенциальных ипотечных заемщиков лишь лиц:

 С гражданством РФ имеющих на ее территории прописку
 Ранее не испортивших свою кредитную репутацию
 Достигших и не превысивших на момент полного гашения определенного возраста каждая кредитная организация устанавливает свой минимум и максимум
 Имеющих необходимый трудовой стаж в том числе и на последнем месте работы
 Доказавших свою финансовую стабильность и состоятельность оплачивать долги

Помимо того, в отношении заявителя могут быть установлены индивидуально дополнительные требования, а также банк вправе допустить некоторые отклонения и предоставить особые льготные или упрощенные условия.

Видео: ипотека под залог квартиры — особенности

Свой отказ кредитор вправе ничем не мотивировать, и тогда причину заявителю придется додумывать самостоятельно.

К обеспечению также предъявляются определенные требования, в частности:

 По отношению к предмету залога это должно быть отдельное, изолированное жилье, поэтому ипотека под залог доли в квартире и коммуналке, общежитии или малосемейке не предоставляется
 Недвижимость должна принадлежать на праве собственности и не иметь иных обременений, быть ликвидной и находится в хорошем состоянии
 Допускается залог иного имущества в том числе и движимого, а также поручительство третьих лиц

Банк может отказать в одобрении заявки на кредитование в случае, если подлежащее залогу жилье:

 Не имеет собственных санузла и кухни, системы отопления и электричества, холодного и горячего водоснабжения, исправных сантехники, окон, дверей и крыши в доме или квартире на последнем этаже
 Требует капитального ремонта и больших вложений
 Имеются незаконные перепланировки и находится в собственности несовершеннолетних детей

К самой постройке тоже предъявляется ряд требований:

  1. Год возведения объекта.
  2. Этажность.
  3. Материал фундамента, стен и отделки.
  4. Аварийность состояния.
  5. Попадание под расселение и снос.

Будущий залогодержатель будет досконально проверять объект недвижимости. Отказ поступит и в том случае, если:

 Жилье находится не на территории региона расположения банка
 Квартира имеет сомнительную историю проживавших в ней ранее людей осужденных, инвалидов, недееспособных, военнослужащих и иных категорий лиц
 На жилплощади зарегистрировано более допустимого количества жильцов или отказ хотя бы одного из них от дачи разрешения на сделку

Кропотливость банков в этом вопросе понятна, ведь они стараются максимально застраховать себя от рисков невозвратности заемных средств.

Поэтому даже такие моменты, как приобретенное в качестве наследства имущество, или подаренное кем-то, будут исследованы с пристрастием всесторонне.

И попадают под большую вероятность отказа в рассмотрении его в качестве залогового обеспечения по ипотечному займу.

Виды займа

Над предметом залога потенциальные заемщики обычно особо не заморачиваются, предлагая банку то, что у них есть, а если ничего нет – то закладывая вновь приобретаемую жилплощадь.

В этот момент никто не задумывается, что каждый вид обеспечения имеет свои нюансы.

А ведь видов ипотеки может быть очень много:

  • кредит на городскую недвижимость;
  • кредит на покупку жилья;
  • кредит на покупку квартиры;
  • ипотека на жилье;
  • на комнату (только если после этого все жилье будет находиться в собственности залогодателя);
  • на частный дом, коттедж, таунхаус;
  • на квартиру;
  • на новостройку;
  • на первичное и вторичное жилье;
  • на загородную недвижимость и т.д.

В качестве залога при этом ипотечные брокеры готовы рассмотреть:

  1. Дом.
  2. Квартиру.
  3. Землю.
  4. Иную недвижимость.
  5. Движимое дорогостоящее имущество.

Также ипотека делится на следующие виды:

  • социальная;
  • коммерческая.

Первая наиболее развита и многообразна, предназначена для социально более незащищенных слоев.

В ней главная цель – оказать финансовую поддержку при помощи государства людям, признанных нуждающимися в жилье и стоящих в очереди на него.

Она имеет множество подвидов:

  1. Молодежная.
  2. Военная.
  3. Молодая семья.
  4. Для бюджетной сферы и т.д.

В зависимости от политики региона, социальная ипотека может притворяться в жизнь посредством:

 Дотирования процентных ставок
 Субсидий на частичную стоимость жилья
 Льготных цен на государственную недвижимость

Здесь нужно понимать, что помимо требований банка придется еще соответствовать условиям определенной программы.

Еще недавно вся ипотека была социальной, но в последнее время появилось понятие коммерческой недвижимости.

В данном случае речь идет о клиентах ипотечных корпораций, которые не испытывают нужды в получении жилья по социальным нормам.

Они просто хотят улучшить условия жизни. Для таких граждан устанавливаются более высокие процентные ставки.

Коммерческая ипотека также представляет собой кредитование не физических, а юридических лиц.

У кредиторов такие клиенты на хорошем счету, поскольку здесь займы имеют повышенное обеспечение, а риски минимальны.

Чем омрачаются данные правоотношения, так это сроком кредитования, поскольку банки просто не в силах предоставить займы на сроки более 10 лет.

Ипотека в залог имеющейся недвижимости

Изначально в России ипотеку можно было оформить лишь предоставив в залог исключительно вновь приобретаемое жилье.

Но ведь это не всегда удобно, иногда просто необходимо, чтобы новая недвижимость была свободной от обременений.

В частности об этом речь заходит тогда, когда:

 Нет денег на первый взнос это условие уже практически не действует. Но еще 9-10 лет тому назад, в докризисное время, банки охотно выдавали такие займы
  Нужно купить недвижимость за границей а там наших граждан банки могут просто не кредитовать. И тогда спасает отечественный кредит под залог недвижимости, которая находится на территории нашей страны
 В планах приобретение жилья в новостройке, загородного дома или земли все это может реально быть выгоднее за счет более низкой процентной ставки
  Оформляется коммерческая ипотека все по той же причине

Некоторые банки рассматривают в качестве залогового обеспечения не только жилье в собственности заемщика, но его друзей и родственников.

Хотя, при этом в учет все равно принимается доход самого заемщика, ведь ему платить по долгам.

А вот если основной должник не справится с обязательством, за него придется отвечать залогодателю своим имуществом. Так что здесь третьим лицам есть над чем поразмыслить.

Приобретаемого жилья

Но все-таки, как доказывает действительность, выгодной для обеих сторон и потому широко востребованной оказывается именно ипотека под залог покупаемой квартиры.

Во-первых, далеко не у каждого найдется, что заложить из имеющегося имущества.

Во-вторых, здесь и заморочек меньше, все получается намного проще и порой даже выгоднее.

В-третьих, услугу предоставляют практически все кредитные организации.

К тому же, кредитный организации предлагают не одну единственную программу в данном направлении, а рекламируют целый ряд подобных предложений.

Всех их объединяет общий и простой принцип – ссуда предоставляется под условие последующей передачи в залог кредитору жилья.

Имеющейся квартиры

Но вот если понравилось жилье, которое ни один банк не принимает в качестве залога, то придется предоставить в качестве обеспечения собственную квартиру.

Здесь речь зачастую заходит о том, что приобретаемая недвижимость в глазах кредитора несет больше рисков, чем дохода.

В этом случае преимуществами заемщика станут:

  Выгодная процентная ставка
 Больше шансов получить одобрение банка ведь в данном случае речь заходит о более высокой кредитоспособности клиента
 Покупку можно совершить как на вторичном, так и первичном рынке недвижимости – а это реальная экономия, будет из чего выбирать

Но заемщик должен осознавать, чем он рискует. Если он не справиться с финансовой нагрузкой, то очень скоро банк отберет у него единственную квартиру.

После выселения бывшего собственника квартира будет продана с торгов по минимальной рыночной стоимости.

Это лишний раз доказывает необходимость обдуманных расчетов и трезвых решений на холодную голову.

Земельного участка

Получить ипотечный кредит под залог земли намного труднее, чем при другом виде обеспечения.

Да и дело это муторное, трудоемкое, хлопот не оберешься. Конечно, во многом вопрос будет определяться ликвидностью участка, местом его нахождения, возможностью быстрой и выгодной реализации на случай не возврата займа.

И вот тут самым сложным оказывается оценка этой самой ликвидности. Не так-то просто определить среднюю стоимость земли, участки не похожи друг на друга и трудно найти аналог.

Как убедить банк, что в нужный момент он без проблем сможет реализовать предмет подобного залога, ведь спрос на землю намного ниже, чем на городские квартиры.

Так что кредитор будет сурово оценивать предмет залога. Нет подведенных к участку коммуникаций – огромный минус.

В поселке отсутствует полноценная инфраструктура – банк и вовсе не проявит интереса к такому объекту.

Но если идет бурное строительство, населенный пункт имеет большие перспективы, поблизости находятся крупные торговые центы и т.п. – кредитная организация снимет все вопросы.

Однако нужно учитывать, что любая ситуация, которая может повлиять на снижение стоимости земли, не останется незамеченной банком.

Кредитор не только проводит изначальную оценку объекта залога, но регулярно ведет дополнительный мониторинг.

Стоит местным властям начать поблизости строительство загрязняющего окружающую среду завода или раскинуть городскую свалку, и банк потребует переоформления договора или предоставления дополнительного залога.

Без первоначального взноса

Чисто теоретически кредит можно взять и без первоначального взноса, но существующие реалии жестоки к ипотечным заемщикам.

При нынешней экономической нестабильности кредитор не хочет вкладываться в жилье даже более 85-90 процентов, не говоря уже 100% кредитовании.

Самые минимальные требования в этом плане выставляются в отношении социальных кредитов, программ для специальных лиц – молодых семей, бюджетников, военнослужащих.

И все же, можно ли взять ипотеку, не вложив в это ни единого рубля? Можно, если есть сертификат на материнский капитал, и банк его готов принять в качестве первоначального взноса.

Это отличная возможность для молодых семей с маленькими детьми, поскольку не нужно заранее копить для этих целей.

Хотя, по сути, это просто рекламный ход кредитора, ведь от заемщика все-таки требуется предоставление средств, пусть и в виде перечислений из государственной казны.

Но на практике трудно обойти условие первоначального взноса, и каждый выходит из ситуации как может.

В основном люди берут для этого еще один займ, чаще всего – потребительский кредит.

Другим удается оформить две ипотеке, пустив первую на первоначальный взнос второй.

Если же есть дорогостоящее имущество, то под его залог тоже можно получить для этих целей необходимую сумму на выгодных условиях.

Условия банков

Все банки диктуют примерно одинаковые правила ипотечного кредитования:

 Валюта преимущественно рубли, после кризиса крайне сложно получить валютную ипотеку
 Срок от 5-7 до 25-30 лет
 Сумма займа 70-85% от стоимости залога
 Процентная ставка по рублевой ипотеке от 7-8 до 15-17% в зависимости от вида рынка жилья, первоначального взноса, срока и прочих условий
 Залог имущества как приобретаемого, так и того, что уже находится в собственности
 Страхованием обязательное на предмет залога и право собственности (титул) и добровольное, снижающее процентную ставку, на гражданскую ответственность и жизнь

Но банк может выставить и прочие условия, все будет зависеть от конкретной ситуации.

В частности, требуется обязательное согласие супруга, который будет являться созаемщиком и понесет ответственность по обязательству при его нарушении наравне с титульным заемщиком.

Банкам по законодательству РФ запрещено взимать комиссии за предоставление займа и обслуживание счета.

Ипотечная заявка обычно рассматривается в течение 1-10 рабочих дней после предоставления полного пакета необходимых документов.

В случае отказа кредитная организация вряд ли будет объяснять, почему было вынесено решение не в пользу заявителя.

Как взять

Чтобы оформить ипотеку с наименьшими затратами времени и сил, нужно заранее спланировать и правильно совершить необходимые действия:

 Узнать про все действующие банковские предложения и ознакомиться с условиями по каждому
 Собрать необходимый пакет документов и подать заявку лучше сразу во все кредитные организации, которые делают выгодные предложения. Но не обязательно подходить в отделении, можно предварительно заполнить заявку не выходя из дома, на сайте банка. Дождаться одобрения
Выбрать недвижимость подходящую под требования заинтересовавшего банка
 Если речь идет о залоге имеющейся недвижимости то нужно будет заказать в специализированной компании отчет по ее оценке
Заключить необходимые договора страхования и ипотечный и залоговый договора
 Зарегистрировать договор залога и предоставить его в банк – только после этого деньги будут переведены продавцу

Сбор необходимых документов

Пакет документов для всех банков примерно одинаковый:

  • анкета;
  • заявление;
  • паспорт с копией всех страниц (часто их делают непосредственно в банке);
  • заверенная постранично работодателем копия трудовой книжки;
  • подтверждающие доход документы (2-НДФЛ или если это допустимо, справка по форме банка, выписка по счету).

Плюсы и минусы

Сразу стоит оговориться, что любой недостаток ипотеки под залог недвижимости можно легко обратить в ее достоинство.

А плюсов у данной банковской услуги хоть отбавляй:

 Ее можно получить практически в любой кредитной организации поэтому не придется долго бегать в поисках походящего предложения
 Здесь устанавливаются относительно низкие процентные ставки
 Суммы займа выдаются куда больше, чем в иных видах кредитования
Существуют различные программы льготного кредитования
 Если речь заходит о залоге уже имеющегося жилья то он позволяет приобрести практически любое жилье и не нужно ограничивать свой выбор предложениями лишь аккредитованных компаний

Минусы:

 Запрет по обращению залогового жилья
 Ежегодное обязательное страхование
 Достаточно высокая общая переплата, превышающая зачастую даже стоимость жилья

Учитывая понятия и особенности ипотеки под залог недвижимости, становится понятным, что ее заключение является серьезным шагом.

Поэтому прежде, чем решиться на это, нужно адекватно оценить свои возможности.