Как оформить переуступку прав по ДДУ

Автор: | 27.10.2017

Цена квартиры на первоначальном этапе в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Именно поэтому так выгодно инвестировать в строительство недвижимости на первоначально этапе, а потом продавать уже готовое жильё по договору цессии.

Как происходит переуступка, и как правильно оформить соответствующую сделку?

Что это такое

Суть данной сделки в том, что кредитор переуступает свои полномочия с одного лица на другое лицо. Сторонами могут быть как предприятия, так и граждане.

Нередко предметом сделки являются и долговые обязательства одной стороной сделки перед другой. В этом случае, эти обязательства переводятся с одного лица на другое.

Так могут распределяться долги между юридическими лицами. То есть, существует 2 стороны сделки – сам кредитор и его должник. Они заключают между собой соответствующий договор.

Но, у кредитора могут возникнуть такие обстоятельства, когда он больше не может ждать, когда должник выплатит долг полностью, согласно условиям сделки и договора.

Тогда кредитор может передать свои права о востребовании долга другому, третьему лицу, заключив с ним предварительно соответствующий договор.

Но, по договору переуступки поменяться может не только кредитор, но и сам должник. То есть, он передаёт свои долговые обязательства третьему лицу, также заключив с ним договор.

Но такая сделка может свершиться только при наличии письменного согласия кредитора. Такая сделка называется цессией.

Она обязательно заключается в письменной форме. Закон не предусматривает устной передачи прав. Если такое произойдёт, то доказать в суде факт свершения сделки будет довольно сложно.

Нужно будет предъявить суду несколько свидетелей, которые смогут подтвердить, что стороны пришли к обоюдному соглашению между собой, и факт сделки можно считать свершённым.

Для более полного понятия сути сделки необходимо привести пример. Одно лицо, кредитор, передало другому лицу, заёмщику, определённую сумму денежных средств под проценты на 3 года.

Должник исправно выплачивает свой долг ежемесячными платежами, график которых прописан в приложении к договору.

Вдруг, у кредитора меняются обстоятельства, и ему срочно нужны деньги. Требовать их с заёмщика раньше срока окончания договора он не имеет права.

Есть выход — передать своё право требования третьему лицу, которое выплачивает за должника полностью оставшийся долг.

В этом случае, меняется кредитор, и теперь заёмщик продолжает платить другому кредитору, но по тому же графику.

Видео: переуступка прав требования по ДДУ

Новый кредитор может изменить условия договора:

  1. Уменьшить сумму процентов.
  2. Уменьшить сумму ежемесячного платежа.
  3. Принять другие условия, которые будут выгодны обеим сторонам сделки.

Юридические тонкости

Так как цессия — это юридическая сделка, то она имеет свои тонкости и «подводные камни».

К таковым можно отнести:

 Обязательное участие третьей, заинтересованной стороны сделка может быть признана недействительной, если третья сторона, то есть застройщик не будет участвовать. Его участие заключается в выражении письменного согласия на переуступку прав
 Инструмент защиты дольщика не проработан полностью то есть, продавая свою квартиру по договору переуступки прав дольщик не застрахован от того, что девелопер может запросить грабительские проценты. Законных инструментов борьбы с произволом застройщика сейчас не существует

Если не учитывать эти 2 нюанса, то договор переуступки прав по договору ДУ довольно выгодная сделка для всех сторон.

Правовая безопасность сделки обеспечивается Росреестром, который регистрирует договор и проверяет его на правомочность.

Возникающие нюансы для покупателя

Главной особенность договора переуступки прав по ДДУ является то, что все долговые обязательства на себя принимает покупатель.

Но, покупатель приобретает не только обязательства, но также все права и обязанности собственников жилого помещения, которые перечислены в ст. 30 ЖК РФ.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Покупка недвижимости по договору ДУ не такая уж и редкость в современном мире. Суть заключается в том, что дольщик, он же инвестор, купивший квартиру на первоначальном этапе строительства, продаёт её по более высокой цене.

В этом заключается его выгода. Новый покупатель приобретает недвижимость по более высокой цене. Но покупатель должен обратить внимание на порядок расчётов с застройщиком.

Кроме того, без письменного согласия девелопера осуществить переуступку прав нельзя. Сделка будет признана недействительной.

Нередко к переуступке привлекают кредитные учреждения. Это происходит тогда, когда новый покупатель привлекает к покупке квартиры заёмные средства.

Договор цессии необходимо регистрировать в органах Росреестра. Сведения о том, что недвижимость была продана по договору цессии, будут занесены в реестр прав на имущество.

Не стоит забывать о том, что дольщик, который продал квартиру по такому договору, получает доход, который облагается налогом.

Сам покупатель имеет право получить имущественный вычет по ст. 220 НК РФ, а если квартира была куплена в ипотеку, то имущественный вычет в виде уплаченных процентов.

Между родственниками

Закон не запрещает заключение договора переуступки права на купленную квартиру между родственниками.

Например, один родственник является дольщиком в строительстве квартиры в многоквартирном доме.

У него возникает ситуация, что он больше не может выплачивать застройщику стоимость купленной недвижимости. В этом случае, можно заключить договора цессии с родственником.

В семейном законодательстве существует понятие близких и дальних родственников. К близким относятся:

  • родители;
  • дети;
  • внуки;
  • бабушки и дедушки по прямой линии;
  • супруги.

Если договор переуступки заключает дольщик, и его ближайший родственник, то обязанности по уплате налога не возникает. Но при регистрации договора необходимо подтвердить родство с дольщиком.

Если же договор заключается между дальними родственниками, например, между дядей и племянницей, то он заключается по всем правилам и со всеми налоговыми последствиями.

По ипотечному кредиту

Нередко переуступка прав на жильё сопровождается оформлением ипотечного кредита.

Происходит это потому, что недвижимость в нашей стране стоит довольно дорого, и купить её, не привлекая заёмные банковские средства, практически невозможно.

Это приводит к тому, что каждый банк пытается свести к минимуму возможные риски по невозврату кредита.

Поэтому и срок кредита ипотечного кредита довольно длинный, и сумма его достаточно велика.

При оформлении переуступки банк присутствует, так как он участвует в сделке в качестве заёмщика средств на выкуп квартиры.

Поэтому он может выдвинуть свои требования и дополнительные условия для заключения договора цессии.

Как правило, застройщики работают с определёнными банками, между ними уже заключено определённое соглашение относительно переуступки прав на покупаемую недвижимость.

Поэтому если гражданин хочет купить квартиру у дольщика по договору ДДУ и с помощью ипотечного кредита, то застройщик, давая согласие на переуступку, предлагает покупателю на выбор только те банки, с которыми у него заключено соглашение. В противном случае, он не выдаст соглашения на переуступку прав.

Алгоритм оформления

Чтобы заключить правомерный договор переуступки прав при долевом участии в строительстве, необходимо соблюсти алгоритм его заключения.

Пошаговая инструкция к оформлению договора переуступки при ДДУ следующая:

 Необходимо подготовить документы дольщику и покупателю, а также проверить на правомерность все документы строительной компании, которая занимается возведением данного здания рекомендуется на этом этапе пригласить юриста, который компетентен в вопросах цессии и долевого строительства.Для того чтобы затребовать документы застройщика и проверить их, необходимо посетить офис девелопера, и попросить их предъявить:

  1. Учредительную документацию.
  2. Документы о регистрации в качестве юрлица.
  3. Документы на участок, на котором происходит строительство.
  4. Разрешение на проведение строительных работ.
  5. Проект будущего дома.
  6. Другие документы, подтверждающие, что девелопер производит строительство на законных основаниях
 Теперь необходимо подготовить стороны к сделке для этого необходимо обе стороны уведомить о последствиях сделки, о полном переходе долговых обязательств, а также прав и обязанностей по отношению к купленному жилому помещению. Кроме того на этом этапе стороны подготавливают необходимые документы для совершения сделки
 Составление предварительного договора переуступки если возражений по пунктам договора у сторон нет, то составляется сам договор, и подписывается сторонами
 Происходит регистрация договора в Росреестре и передача права собственности на купленную по договору переуступки, недвижимость

Действия сторон сделки

При переуступке прав по договору ДУ стороны должны:

 Подготовить необходимые документы и составить предварительный договор переуступки
 Обсудить все условия договора если есть какие-либо неточности, их нужно обговорить
 Составить и заключить основной договор переуступки если есть необходимость, то оформить договор ипотечного кредита

То есть, продавец должен:

 Поставить в известность застройщика о том, что он решил продать недвижимость по договору переуступки
 Необходимо получить согласие строительной компании на оформление сделки получить выписку ЕГРП на данный объект недвижимости
 Получить справку о том, что у продавца отсутствует задолженность по уплате взносов за недвижимость если долг перед застройщиком погашен не полностью, то справка будет выдана только при наличии соглашения между продавцом и покупателем о том, что все долговые обязательства покупатель принимает на себя
 Если продавец состоит в браке, то необходимо получить нотариальное согласие супруга / супруги если продавец оформлял покупку недвижимости в ипотеку, то нужно получить согласие банка на переуступку

Покупатель должен произвести следующие действия:

 Подписать кредитный договор если он привлекает заёмные средства для покупки недвижимости
  Если он состоит в законном браке то нужно получить нотариальное согласие второго супруга

Список необходимых документов

Чтобы заключить договор переуступки прав требования по договору долевого участия, обе стороны должны подготовить пакет документов.

В него входит:

 Выписка с банковскими реквизитами юридического лица этот документ подписывается руководителем юрлица, а также главным бухгалтером
 Если стороной является физлицо, то копия его паспорта и оригинал «первичного» договора
 Документы, которые подтверждают, что дольщик расплачивался с застройщиком кроме того, нужны документы, подтверждающие конечную сумму долга
 Выписка из ЕГРЮЛ, содержащая в себе сведения о застройщике, как о юридическом лице важно! Срок действия этой выписки 30 дней с момента её получения. Поэтому стоит обратить внимание на её актуальность
 Если одна из сторон сделки (как правило, это дольщик), находится в законном браке, то необходимо письменное согласие супруга если же сторона не вступала в брак, то нужно представить документ, подтверждающий этот факт. Выписка выдаётся в органах ЗАГСа по месту жительства заявителя
  Если между супругами заключён брачный договор то необходимо представит его оригинал
 Необходимо предъявить выписку ЕГРП подтверждающую факт совершения или не совершения в отношении уступаемой недвижимости других сделок. Также в выписке будет указано, нет ли на данной недвижимости каких-либо обременений

Образец договора

Договор переуступки прав должен быть обязательно заключён в письменной форме. В нём должны содержаться следующие сведения:

 Дата заключения договора, его порядковый номер, и место его заключения информация об обеих сторонах. В зависимости от того, каким субъектом экономической деятельности является та или иная сторона сделки, и сведения будут указаны разные
 Сведения о предмете сделки например, «первичным» договором может быть договор займа или кредитный договор, касающейся определённой денежной суммы
 Необходимо чётко определить права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и к предмету сделки обязательно нужно указать цену данного договора. Как правило, данная сделка возмездна, то есть платна. Случаи, когда договор цессии является безвозмездной сделкой, редки. Кроме того, это несёт определённые налоговые последствия для стороны договора, если оно является юридическим лицом
 Ответственность сторон этот пункт также должен быть прописан чётко и досконально. В нём должны содержаться все нюансы, которые предусматривают ответственность сторон друг перед другом за нарушения условий данного договора
 Заканчивается договор пунктом «заключительные положения», в котором прописывается досудебный порядок урегулирования конфликтов, форс-мажорные обстоятельства и прочее реквизиты сторон и печати, подписи и прочие атрибуты, которые заверяют согласие сторон на заключение данного договора

Регистрация в Росреестре

После того, как договор будет подписан обеими сторонами, его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это своего рода гарантия того, что договор заключён по правилам действующего законодательства. Если в договоре будут нарушения, его не зарегистрируют. Это позволяет избежать мошенничества.

К договору необходимо приложить все имеющиеся у сторон документы. Регламентный срок исполнения услуги — 10 календарных дней.

Договор не будет зарегистрирован, если стороны не оплатят пошлину. Кроме того, нужно внимательно проверить все данные, которые занесены в договор, так как они будут отражены в реестре прав на данный объект недвижимости.

Если ошибки будут обнаружены после регистрации, их исправление будет оценено в определённую сумму.

Заключается столько экземпляров договора, сколько сторон сделки и плюс один. На каждом экземпляре договора сотрудник Росреестра ставит отметку о том, что договор зарегистрирован.

Каждой стороне выдаётся по экземпляру, а один остаётся в Росреестре — в «личном деле» данного объекта недвижимости.

Уплата налога

Продавец, продав свою недвижимость, получает определённый доход. Следовательно, он должен заплатить подоходный налог в размере 13% от полученной суммы.

Если он владел недвижимостью менее 5 лет, то обязанность по уплате возникает в полном объёме.

Если же он был собственником более указанного срока, то он имеет право на имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.

Покупатель также имеет право на такой вычет, в соответствии со ст. 220 НК РФ. Кроме того. Если он покупал недвижимость в ипотеку, он может получить вычет с уплаченных процентов.

Если продавцом является юридическое лицо, то уплата налога зависит от выбранной системы налогообложения.

Возможные риски

Как и любая другая юридическая сделка, переуступка прав сопровождается определёнными рисками.

Подводные камни при переуступке прав по ДДУ заключаются в следующем:

  Оплата договора происходит только после подписания договора по предварительному соглашению не нужно вносить никаких средств по предоплате
 Данная недвижимость может быть несколько раз перепродана нескольким лицам поэтому перед заключением договора необходимо попросить выписку ЕГРП на данный объект. Также будет сразу видно, есть или нет на данном объекте какие-либо обременения

Поэтому стоит обратиться к специалисту, сферой деятельности которого является заключение договора цессии в сфере долевого строительства.

Чтобы не «попасть» к мошенникам, стоит очень внимательно прочитать не только договора цессии, но и договор ДУ.

Они должны соответствовать друг другу. Ещё лучше — обратиться к специалисту. Который поможет составить договора грамотно, с пользой для покупателя.