Как заключить договор переуступки права требования

Автор: | 27.10.2017

Так как уступка, это юридическая сделка, то для её действительности необходимо соблюсти ряд правил и норм.

В частности, правильно составить договор, и подписать его. Как правильно заключить договор на переуступку права?

Суть процедуры

Прежде всего, это сделка, которая представляет собой передачу любого права между лицами различного правового статуса.

Это возмездная сделка, то есть передача права происходит после уплаты определённой суммы денежных средств одной стороной другой.

Безвозмездность, то есть бесплатность уступки встречается довольно редко, так как может повлиять на сумму уплачиваемых налогов (если одной из сторон является юрлицо).

Суть сделки в том, что покупка права позволяет покупателю требовать от третьего лица исполнения своих обязательств по договору.

Наиболее часто такая сделка касается прав на недвижимость. Это означает, что можно продать своё право требовать от застройщика выполнения взятых им на себя обязательств.

Чтобы разобраться, что такое уступка, необходимо провести пример. Например, гражданин В. заключает договор ДУ с застройщиком Н., и регулярно выплачивает ему некую сумму за купленную квартиру.

Но, у В. наступает экономический кризис, и он больше не платежеспособен по договору ДУ. Он решает уступить своё право гражданину К.

Но, так как вся сумма за квартиру не погашена, то гражданин К. покупает не только право, но и приобретает определённые долговые обязательства.

Говоря юридическим языком, переуступка — это договор цессии, в котором участвуют следующие стороны:

  1. Сам продавец права. Он называется цедентом.
  2. Покупатель права, он же цессионарий.

Переуступка может сопровождаться только заключением письменного договора. Подписывают все стороны, которые участвую в сделке, и, в обязательном порядке, заверяется у нотариуса.

У цессии обязательно должен быть предмет — либо право требования, либо долговое обязательство. Если уступается право по договору ДУ, то оно сопровождается и передачей долга.

Если в процессе цессии передаётся ещё и долг за недвижимость, то обязательно нужно получить письменное согласие от строительной компании. Без него сделка не будет считаться действительной.

Есть перечень требований, которые запрещено передавать. Это:

  • требование выплаты алиментов;
  • требование причинение вреда жизни и здоровью гражданина.

Законодательные акты

Так как это сделка, то она должна регулироваться различными нормативными актами. В частности, положения о договоре цессии приведены в ст. 388390 ГК РФ.

Если сделка по уступке происходит на основании договора ДУ, что необходимо руководствоваться нормами Федерального Закона от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ «О ДДУ в РФ».

Положение о том, что данный договор необходимо обязательно регистрировать, прописано в ст. 164 ГК РФ.

В зависимости от того, какое право является предметом уступки, необходимо пользоваться другими, более «узкими» нормативными актами.

Возможные сложности

Как и при совершении любой другой сделки, уступка сопровождается определёнными сложностями и нюансами. Например:

  Если присутствует долг, то передаётся и право, и само обязательство а вторичный покупатель принимает все риски, которые связаны со строительством
 Необходимо получить письменное согласие застройщика, если есть долг если долга нет, то согласие не нужно, но уведомить застройщика нужно в обязательном порядке
 Если дольщик привлекал к покупке жилья заёмные средства банка то также нужно получить согласие банка на проведение сделки
 Если по первичному договору есть долги в виде неуплаченных ежемесячных платежей то необходимо убедиться в том, что застройщик не расторг договора ДУ с первичным покупателем по причине невыполнения тем своих обязательств по договору
 Если покупаемая недвижимость находится к ведении ЖСК то сначала нужно получить решение о принятии будущего нового собственника в члены кооператива. Здесь может возникнуть множество сложностей
 Другие сложности которые могут возникнуть, в зависимости от предмета данной сделки

Что такое договор переуступки права требования

Это документ, подтверждающий заключение сделки по уступке права требования на какой-либо предмет сделки.

Он заключается только в письменной форме. Устной формы такого договора не предусмотрено. Заверять его у нотариуса не нужно, но и не запрещено.

Если документ будет заверен у нотариуса, то на его регистрацию уйдёт 3 рабочих дня, по той причине, что делать правовую экспертизу представленных документов не нужно.

Если договор не будет заверен нотариально, то регламентный срок исполнения услуги — от 10 до 30 дней.

Договор уступки должен составляться на основании договора, заключенного между застройщиком и дольщиком. То есть, договор цессии должен ему соответствовать.

Договор цессии будет недействителен, если в него не будут включены следующие пункты:

 Сведения о сторонах договора и об объекте недвижимости
 Цена договора, и способы её выплаты а если есть долговые обязательства, то порядок и способы их погашения
 Ответственность сторон за нарушение условий договора реквизиты и подписи сторон

Также нужно включить в договор следующие пункты:

 Дата, место и время составления и заключения договора обстоятельства, при которых стороны могут расторгнуть договор в одностороннем порядке или через суд
 Права и обязанности которые передаются по договору и обеих сторон сделки по данному договору
  Если есть необходимость то можно прописать как учитывать обстоятельства непреодолимой силы и форс-мажор, а также досудебный порядок урегулирования конфликтных ситуаций и различные дополнения относительно данного договора

Чем подробнее будет составлен договор, тем меньше будет «лазеек» для мошеннических схем.

И хотя, договор проверяется специалистами Росреестра, желательно пригласить компетентного юриста, который изучит документ в интересах своего клиента.

На квартиру

Наиболее часто сделка по уступке права применяется в отношении прав на квартиру. То есть, одно лицо, купившее квартиру, скорее всего по ДДУ, продаёт другому лицу право на эту квартиру.

Право заключается в требовании от застройщика своевременной сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, и требовании соответствия сданного жилья всем установленным нормам.

Видео: договор переуступки права требования на квартиру

Если первичный дольщик полностью не выплатил средства за квартиру застройщику, то новый покупатель приобретает не только право требования к застройщику, но и долг, по отношению к нему.

Если есть долг, то нужно попросить застройщика дать письменное согласие на совершение сделки. Если же долгов нет, то нужно просто уведомить его о смене собственника квартиры.

Заключить договор уступки права можно лишь до тех пор, пока не будет подписан акт о передаче доме в использование. После этого момента уже можно заключить только договор купли-продажи помещения.

Новый покупатель принимает на себя все риски относительно передачи данного многоквартирного дома в пользование гражданам.

Риски заключаются в следующем:

 Несвоевременной сдачи дома в пользование дом целиком, или же отдельные квартиры не будут отвечать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям
 Неожиданное банкротство застройщика или же «заморозка» строительства
 Прочие риски которые связаны со строительством и долгами

На аренду земельного участка

Предметом сделки может быть не только право требования к квартире, но и право пользования земельным участком. То есть, арендатор участка может переуступить своё право пользования им другому лицу.

Как правило, такие сделки актуальны, если речь идёт о государственном или муниципальном участке. Дело в том, что цены на них ниже в несколько раз, чем на участки, имеющие коммерческую направленность.

Договор аренды государственным или муниципальным земельным участком заключается после проведения торгов.

Они могут быть проведены в виде аукциона или конкурса, но в полном соответствии с Законом № 135 «О конкуренции».

Поэтому и переуступка права пользования данным участком также заключается посредством проведения торгов.

То лицо, которое выиграет торги, и будет являться цессионарием, то есть покупателем права.

Торги могут быть проведены в виде конкурса или аукциона. Победителем аукциона становится тот, кто предложит максимальную арендную плату на конкретный участок.

Победителем конкурса становится тот, кто полностью отвечает требованиям конкурсной комиссии, и предлагает лучшие условия для использования конкретного участка.

Обязанность по проведению торгов ложится «на плечи» первичного арендатора. 

Договор по уступке права пользования участком земли, как правило, составляется в виде трёхстороннего соглашения, в котором участвуют и собственник участка, и первичный арендатор, и вторичный арендатор.

Он может быть заключён на любой период, но регистрировать его обязательно в том случае, если срок его действия превышает 1 год.

Сторонами по такому договору, как правило, являются юридические лица. Если же договор заключается между гражданами, то проводить торги не нужно.

По ДДУ в строительстве

Нередко застройщики привлекают к строительству многоквартирного дома частных инвесторов.

Таким образом, граждане заключают договор с застройщиком на долевое участие в строительстве этого дома.

Это выгодная сделка, так как на начальном этапе строительства квартира стоит в несколько раз дешевле, нежели при окончании.

После того, как квартира постепенно дорожает, и достигает пика своей цены, такой дольщик может уступить своё право на эту квартиру третьему лицу за определённую цену.

Таким образом, он получает дополнительную прибыль, так как продаёт квартиру не по той цене, за которую покупал у застройщика, а по той, сколько квартира стоит на данном этапе строительства.

Отношения между дольщиком и застройщиком регламентируются договором, а также Законом № 214-ФЗ. В ДДУ необходимо прописать:

  Сумму, которую данный дольщик должен внести застройщику и порядок внесения
 Сроки по истечении которых объект будет сдан дольщику в пользование
 Перечень требований которым данное жильё будет отвечать

Договор по уступке права требования должен быть составлен в соответствии с договором ДУ.

Между юридическими и физическими лицами

Договор цессии может быть заключён как между предприятиями, так и между гражданами. Закон не ограничивает правовой статус сторон сделки.

Также договор может быть заключён между юридическим лицом и гражданином. Особенностей заключения договора цессии между гражданином и предприятием нет.

Как правило, цедентом, выступает юридическое лицо, а цессионарием — физическое.
Договор заключается также, как и в других случаях. В нём прописываются все основные моменты заключения сделки.

Процесс оформления

Чтобы сделка считалась действительной, а договор был действующим, необходимо правильно его оформить.

Для этого необходимо следовать инструкции и соблюдать все этапы. Это:

 Нужно найти третью сторону сделки, то есть цессионария, который примет на себя право правовой статус данной стороны может быть любым. Можно найти вторую сторону самостоятельно, а можно прибегнуть к услугам посредников. Но их услуги не бесплатны
 Стороны должны встретиться и обговорить положения будущего договора если возражений нет, то нужно составить договор по предварительной форме. К этому процессу желательно привлечь компетентных юристов, которые смогут включить в соглашение положения, выгодные для своих клиентов
 В этот момент каждая стороны подготавливают нужные документы если у сторон нет вопросов относительно предварительного договора, то можно приступать к заключению основного документа
 Договор цессии заключается точно так же, как и первичный договор, который является основанием для его заключения, в последствии договор регистрируется

Заключение двухстороннего соглашения

Разрешается заключать как двухстороннее, так и трехстороннее соглашение уступки.

Само название говорит о том, что участвуют только 2 стороны:

  1. Цедент — тот, кто продаёт предмет договора.
  2. Цессионарий — тот, кто его покупает.

В документе указываются реквизиты обеих сторон. Подписывает договор также только сторонами сделки.

Но, если вторичный покупатель покупает вместе с правом требования и долговые обязательства, то необходимо указать на то, что имеется согласие от третьей стороны сделки.

Трехсторонний документ

Можно заключить и трехстороннее соглашение. Оно заключается, как правило, при уступке права требования по договору ДУ, когда у первичного покупателя есть долги перед застройщиком, и необходимо получить согласие строительной компании.

В таких случаях, целесообразно заключить сразу трехстороннее соглашение, где будет указано, что застройщик не возражает против смены должника по ДДУ. Тогда оформлять согласие отдельным документом не потребуется.

Заключить трёхстороннее соглашение можно в любых случаях, тогда требуется получить согласие третьей стороны — застройщика, собственника участка земли и прочее.

Список необходимых бумаг

Чтобы заключить договор, а, впоследствии его зарегистрировать, необходимо подготовить пакет документов. Это:

 Первичный договор, на основании которого заключается договор цессии и документы, которые подтверждают личность сторон
 Расчётные документы, если передаётся ещё и долговое обязательство согласие застройщика, если первичным договором является ДДУ и есть долги
 Согласие банка, если привлекаются заёмные средства если стороной является юрлицо, то выписку из ЕГРЮЛ, свидетельствующую о том, что данная сторона не находится в стадии банкротства или ликвидации
 Документы, подтверждающие законность строительства это:

  • разрешение на строительство;
  • выписку из ЕГРП на объект недвижимости;
  • документы на участок земли, на котором возводится объект;
  • другие документы
 Согласие супруга продавца и покупателя на совершение сделки и квитанцию на оплату пошлины
 Если в отношении данного объекта недвижимости уже проводились какие-либо сделки то соответствующую документацию

Все эти документы сдаются вместе с подписанным договором цессии на регистрацию.

Уплата налога

Обязанность по уплате налога возникает у первичного покупателя права, то есть у цедента.

После продажи права у него возникает дополнительный доход, который, согласно ст. 224 НК РФ, облагается подоходным налогом по ставкам:

  • 13% от суммы полученного дохода для резидентов нашей страны;
  • 30% для физлиц, которые не являются резидентами.

В соответствии со ст. 220 НК РФ, и первичный и вторичный покупатель права имеют право на имущественные вычеты:

 Цедент то есть продавец права может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на ту сумму, которую он заплатил застройщику при заключении договора долевого участия
 Покупатель права может уменьшить сумму дохода, с которой будет исчислен налог на 2 млн. рублей

Чтобы получить вычет или заплатить налог, необходимо подать документы в ФНС по месту регистрации налогоплательщика:

 Декларацию по форме 3-НДФЛ если необходимо уплатить налог и получить вычет
 Документы, подтверждающие понесенные расходы для получения вычета

Получить вычет может только тот гражданин, который официально трудоустроен и уплачивает в бюджет подоходный налог.

Плюсы и минусы

Как и любой другой юридической сделки, у переуступки права требования есть свои положительные и отрицательные стороны.

К положительным можно отнести:

 Можно купить именно ту квартиру, которая нравится и стоимость квартиры будет несколько ниже, нежели брать готовую по договору купли-продажи
 Первичный продавец права получает выгоду от продажи своего права, так как он заключает договор ДУ и покупает квартиру по одной цене, а продаёт её — по другой
 Другие положительные моменты которые зависят от нюансов сделки

К отрицательным моментам сделки можно отнести:

 Уплата налога на имущество после оформления собственности на помещение и на доходы после продажи своего права
 Покупатель принимает на себя все риски связанные со сдачей данного объекта недвижимости в использование
 Покупатель принимает на себя также и другие риски связанные со строительством многоквартирных домов
 Другие отрицательные моменты связанные с нюансами сделки

Основные риски

Уступка права требования связана с определёнными рисками. К ним можно отнести:

 Чтобы минимизировать возможность мошенничества договор нужно составить очень детально
 Стоит обратить внимание на первичный договор если там будет указано, что уступка невозможна, то сделку заключать нельзя. Исключением является процедура банкротства застройщика и исполнительное производство относительно него
 Договор цессии составляется точно так же, как и первичный договор если первичный договор заверен нотариально, то и договор цессии также нужно заверить
 Обязательно нужно получить согласие на сделку от застройщика, если передаются долговые обязательства если таковых нет, то нужно его уведомить в письменной форме, а также возможен риск того, что строительство будет «заморожено» или же застройщик разорится и другие риски

Чтобы не попасть «впросак» и не нарваться на мошенническую схему, нужно тщательно и досконально читать договора цессии.

Желательно, обратиться к компетентным специалистам, которые занимаются именно цессией. Это поможет минимизировать риски.