Особенности приватизации дома

Автор: | 27.10.2017

Программа бесплатной приватизации государственного имущества действует в России уже много лет.

Приватизировать можно не только квартиры и комнаты, но и жилые дома. Но есть некоторые нюансы приватизации дома в России.

Характеристика данного вида собственности

Жилой дом является отдельным субъектом жилищных прав, наравне с квартирой или комнатой. Приватизация жилого дома во многом схода с приватизацией квартиры, но имеет ряд своих особенностей.

Определения, которые нужно знать

Приватизация – это передача в собственность граждан и юридических лиц жилых помещений, которые находятся в собственности государства.

Граждане имеют право только 1 раз в жизни получить от государства жильё на безвозмездной основе, то есть даром. Жилой дом является отдельным объектом жилищного права.

Он относится к жилым помещениям, то есть он отвечает: 

  • техническим;
  • инженерным;
  • санитарным;
  • гигиеническим требованиям;
  • жилой дом должен быть пригоден для проживания.

Чтобы оформить жилой дом или его часть в собственность, необходимо чтобы граждане (или гражданин) имели право им пользоваться.

Такое право возникает, если проживающие получили дом в пользование по ордеру (до 2005 года) или по договору соцнайма(после 2005 года).

Чтобы семья смогла получить жильё по договору соцнайма:

Во-первых, у них не должно быть в собственности своей площади
 Во-вторых, не должно количество квадратных метров на 1 человека, в занимаемом ими помещении быть ниже, учётной нормы жилья в данном регионе

Какой закон регулирует

Приватизация, как способ получения жилья от государства на бесплатной основе, регулируется Законом РФ от 04. 07. 1991 г. № 1541-1 “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.

Виды жилых помещений, в том числе жилой дом, а также требования, предъявляемые к ним в части пригодности для проживания, регулируются Жилищным Кодексом РФ, а также на основании Постановления Правительства РФ от 28. 01. 2006 года № 47.

Дом стоит на государственной земле. Для приватизации земельного участка стоит руководствоваться нормами  Земельного Кодекса РФ.

Кто может принимать участие

Оформить бесплатно жилой дом в собственность имеют права сам наниматель, его родственники, которые прописаны в данном доме, включая несовершеннолетних детей.

С чего начать? Прежде чем оформлять сделку, необходимо получить письменное согласие всех родственников, проживающих в доме и имеющих прописку.

В этом случае, дом будет оформлен в долевую собственность (соглашение), с равными долями у всех родственников.

Если кто-то из родственников желает отказаться от данной собственности в пользу другого своего родственника, проживающего в данном доме, и имеющего право на безвозмездное оформление сделки, то он должен оформить письменный отказ.

Отказ заверяется у нотариуса, и вместе со всеми документами сдаётся на рассмотрение. Несовершеннолетние дети не могут отказаться от оформления сделки. Их участие в программе обязательно!

При этом они не теряют права получить от государства в собственность жильё после того, как им исполнится 18 лет.

Полученные плюсы в итоге

Процесс приватизации – это сделка по передаче в собственность граждан жилья, в том числе жилых домов, которые являются государственной собственностью.

После оформления всех документов, граждане приобретают в собственность дом. Если все, кто имеет постоянную прописку в этом доме, согласились на участие в программе, то дом приобретается в долевую собственность.

Но, все имеют право отказаться от приватизации в пользу одного своего родственника. Например, ребёнка. Тогда дом будет оформлен в собственность только одного человека.

После оформления собственность, граждане могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, то есть, они имеют право:

Продать дом (договор купли-продажи) или его часть, которой владеют
 Сдать дом или его часть в аренду (договор аренды)
 Подарить дом (договор дарения) или его часть другому родственнику или постороннему человеку
Оформить завещание на дом или его часть

Если один из собственников решит продать свою часть дома, то приоритетное право приобретения имеют другие собственники.

То есть, перед продажей он должен в письменном виде предложить другим собственникам купить у него его часть дома за приемлемую цену.

По истечении 1 месяца с момента получения письменного уведомления, другие собственники должны дать письменный ответ.

Если он будет положительным, то необходимо оформить договор купли-продажи части дома.

После регистрации сделки в Росреестре и оформления свидетельства о собственности, часть дома переходит другому родственнику.

Если же ответ будет отрицательный, то данный собственник имеет право выставить часть дома на публичную продажу.

В данном случае, купить долю в доме может совершенно посторонний человек. Сдать часть дома в аренду можно только с согласия всех других собственников.Причём согласие должно быть оформлено письменно.

Также собственник имеет право подарить свою часть дома. если он решил подарить её близкому родственнику, то можно оформить договор дарения в простой письменной форме, не заверяя у нотариуса.

Если же часть дома дарится постороннему человеку, то договор дарения необходимо заверить у нотариуса, а одаряемый должен будет заплатить налог с подаренного имущества.

Сумма налога рассчитывается, как 13% от оценочной стоимости данной части дома. Не стоит забывать, что дом стоит на земле.

Следовательно, необходимо оформить право собственности на землю. Это можно сделать одновременно с приватизацией жилого дома.

Если дом приватизирован в равных долях, то и земля под домом будет распределяться точно в таких же долях между собственниками дома.

Отчуждая право собственности на дом, собственник может и не отчуждать право собственности на землю.

Нельзя приватизировать следующие категории земель:

  1. Лесной и водный фонд.
  2. Участки в пределах береговой полосы.
  3. Участки, которые имеют назначение как земли общего пользования. К ним относятся — автомобильные дороги, городские улицы, городские площади, прочие земли общего пользования.
  4. Земли, которые находятся вблизи водоёмов общего пользования.
  5. Земли на территории заповедников и национальных парках.
  6. Земли, которые полностью или частично изъяты из оборота.
  7. Другие земли, указанные в ст. 27 ЗК РФ.

Статус объекта недвижимости

В ст. 1 Закона № 129-ФЗ сказано, что недвижимость – это такое имущество, права на которое необходимо регистрировать.

Это имущество связано целостно с землёй, поэтому его передвижение и перемещение без ущерба их целостности невозможно.

К недвижимости относятся:

  • участки земли;
  • здания и сооружения, и иные объекты недвижимости, которые прочно связаны с землёй. Сюда относятся и жилые помещения.

В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:

  1. Жилой дом или его часть.
  2. Квартира или её часть.
  3. Комната.

Жилой частный дом, в свою очередь, также может иметь разный статус:

  • жилой дом;
  • дачный дом (то есть нежилой);
  • дом с землёй;
  • дом без земли.

Оформление в собственность частного жилья

Оформить в собственность частный дом можно несколькими способами:

  1. Приватизировать.
  2. Купить.
  3. При постройке.
  4. Полученного в наследство.

Рассмотрим приватизацию частного жилья. Для этого земля под домом должна быть приватизирована. Приватизация дома на приватизированном участке несколько упрощает процедуру оформления сделки.

Гражданам, которые желают приватизировать частный дом, необходимо собрать следующие документы:

 План дома, с выпиской из технического паспорта если такого паспорта нет, то необходимо заняться его оформлением. Для этого нужно вызвать специалистов из БТИ, которое обслуживает территорию, где располагается данное жилое помещение
 Договор социального найма на дом
 Документы всех участников процесса приватизации
 Справка из домовой книги обо всех гражданах, в которой указываются все имеющие постоянную регистрацию в данном доме
 Копию лицевого счёта в котором указано, что у заявителей нет долгов по коммуналке
 Заявление на приватизацию
 Письменный отказ от приватизации если он есть

Могут потребоваться дополнительные документы:

Свидетельства о смерти всех, кто ранее был прописан в доме
 Документы о смене ФИО (заявлениесвидетельство) если такое действие имело факт
  Разрешение от органов опеки и попечительства на проведение приватизации, если в процедуре участвует ребёнок, находящийся под опекой

Дачного

Многие россияне имеют дачные участки, которые достались им от родителей. Кроме членской книжки, никаких документов на руках у них нет.

Однако это говорит о том, что данный гражданин является членом садового товарищества, но не собственником данного участка.

Оформление в собственность дачного участка возможна при выполнении следующих условий:

 Процедура приватизации безвозмездна то есть член дачного или садового товарищества (кооператива) получает участок земли бесплатно
 Члены садовых и дачных кооперативов (товариществ) обладают правом бесплатной приватизации независимо от даты принятия их в члены товарищества
 Приватизация становится возможной только в том случае, если земельный надел под товарищество (кооператив) был выделен государством до 30. 10. 2001 года

Какой максимальный срок приватизации дома, который является дачей? Упрощённый режим оформления собственности на дачный участок с домом действует до 01. 03. 2018 года.

Именно до этого момента действует «дачная амнистия». После 1 марта 2018 года эта процедура будет усложнена!

Для того чтобы оформить собственность на дачный дом, его пользователь должен обратиться в Росреестр по месту нахождения дачного участка.

Специалисты Росреестра предложат ему заполнить 2 экземпляра декларации, в которой нужно будет отразить сведения о строении:

 Название строения дом, баня, хозблок или другое
 Адрес по которому расположен участок земли, на которой данный дом находится
 Площадь дома замер дома будущий собственник производит самостоятельно
  Кадастровый номер участка земли на которой расположен дом
 Материал из которого возведены стены данного строения
 Подключения к инженерно-техническим коммуникациям наличие или отсутствие

Также необходимо указать этажность дома.

Кроме заполненной квитанции, пользователь дачного участка должен представить специалисту Росреестра следующие документы:

 Свой паспорт оригинал и копию
 Документ подтверждающий, что заявитель имеет право пользоваться данным участком земли
  Платёжный документ на оплату пошлины

В деревне (сельской местности)

В первую очередь, стоит определить, какой статус будет у дома в деревне после приватизации. Если он используется только летом, то можно присвоить ему статус нежилого помещения.

Для приватизации дома в деревне с таким статусом нужно собрать те же документы, что и для оформления в собственность дачного дома.

Если же заявителю необходимо сделать регистрацию в доме в деревне, оформить льготы и прочее, то дом должен быть признан жилым помещением.

Для этого есть требования в Постановлении Правительства РФ от 28. 01. 2006 года № 47:

 Здание должно состоять из комнат и вспомогательных помещений которые предназначены для удовлетворения бытовых нужд проживающих в доме
 Все несущие и ограждающие конструкции должны быть в исправном состоянии и не угрожать жизни и здоровью проживающих
 Дом должен быть обустроен так, чтобы исключить травмирование проживающих в нём граждан
 В доме должны быть инженерно-технические коммуникации горячее водоснабжение, электричество, водоотведение, канализация и прочее

Документы нужно собрать такие, как при приватизации квартиры:

 Документы всех граждан которые имеют прописку в данном строении
 Заявление на приватизацию
 Копию финансового лицевого счёта в котором указано, что долгов по коммуналке нет
 Документ который подтверждает, что заявители могут пользоваться домом
 Технические документы на дом и участок
  • кадастровый паспорт земли;
  • если проводилось межевание границ участка, что необходимо приложить, либо землеустроительное дело, либо соответствующий акт;
  • поэтажная экспликация. Она является выпиской из кадастрового плана участка, если на нём зафиксировано данное строение
 Документы на оплату пошлины квитанция
 Декларация об объекте недвижимого имущества

Специалисты Росреестра могут потребовать дополнительные документы.
Все недоделки в таком доме придётся устранять!

Части данного жилого помещения

Приватизировать часть жилого помещения можно только в том случае, если оно имеет изолированный выход и доступ к местам общего пользования.

Это называется выделом части помещения. Такой возможно, если другие проживающие в данном жилом помещении не хотят участвовать в приватизации, но при этом не пишут письменный отказ.

Выдел доли на одного постоянно прописанного гражданина, проходит в судебном порядке. Приватизация двухквартирного дома по частям возможна, если каждая квартира – это изолированное помещение.

Без приватизации земли

Земля и строения на ней являются неделимыми. Поэтому чтобы приватизировать строение, нужно приватизировать землю. Сделать это можно одновременно.

Вместе с земельным участком

Что нужно, чтобы оформить в собственность дом вместе с участком? Нужно приватизировать дом вместе с участком земли, на котором он стоит. Но лучше это делать до того, как на земле будут возведены какие-либо строения.

Для приватизации земли необходимо подготовить документы на землю. Сделать это нужно в органе Росреестра по месту нахождения земли. Это:

 Заявление на приватизацию
 Паспорт заявителя
 Документ, который подтверждает право пользования данным участком это может быть договор аренды землиакт о предоставлении земли в пользование или другой документ
 Кадастровый паспорт на данный участок если его нет, то его необходимо оформить в кадастровой палате по месту нахождения участка
 Технический паспорт на те строения которые уже есть на участке
 Выписку из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним

Видео: приватизация дома с землей

Который идет под снос

Если органы местной власти признают дом аварийным (заключение) и непригодным для жилья, и подлежащем сносу, то приватизировать нельзя.

На основании ст. 4 Закона № 1541-1, аварийное жильё не подлежит приватизации. Дом, который принято снести, будет расселяться.

На основании ст. 89 ЖК РФ, гражданам, которые проживают в этом доме по договору социального найма, будет предоставлено жильё, исходя из нормы предоставления по данному региону.

В среднем по России, норма предоставления благоустроенного жилого помещения 18 кв. м на 1 человека.

То есть, если в доме, который идёт под снос прописано 5 человек, то государство обязано предоставить этим людям благоустроенное помещение, площадью 90 кв. м, независимо от того, какая площади была у снесённого дома.

Если же дом будет приватизирован до того, как будет признан аварийным и будет принято решение о его сносе, то при выселении граждан, им будет предоставлено благоустроенное жильё, но такой же площади.

Например, постоянно прописано 5 человек, а площади дома 70 кв. м. Следовательно, власти должны будут предоставить дом площадью 70 кв. м.

За дополнительные метры придётся доплачивать. Нужна ли приватизация такого строения?

Сколько стоит приватизация дома?

Приватизация – это передача государственной недвижимости в собственность граждан на безвозмездной основе, то есть бесплатно. Но, каждый документ стоит определённую сумму.

Например, необходимо снимать копии с паспортов всех постоянно зарегистрированных, а также со свидетельство о рождении, браке или смерти.

Если у жилого дома нет технического паспорта, то его необходимо заказывать в местном БТИ. Стоимость такой услуги определяется местными властями.

Также нужно оплатить госпошлину. Размер государственной пошлины за приватизацию приравнивается пошлине за государственную регистрацию прав на недвижимость.

Согласно п. 22 ст. 333. 33 НК РФ, её размер в 2017 году для физических лиц составляет 2 000 рублей.

Если один из родственников желает оформить отказ от приватизации, то его необходимо заверить у нотариуса. Отказ может обойтись примерно в 1 000 рублей.

Если же желающие приватизировать дом, обратятся за помощью в юридическую фирму, которая поможет в кротчайшие сроки собрать все необходимые документы и оформить сделку, то придётся оплатить и их услуги.

Её стоимость зависит от региона оформления сделки, а также от количества собираемых бумаг и «сложности». Таким образом, приватизация дома может обойтись гражданам в довольно внушительную сумму.

Необходимые действия

Чтобы приватизировать дом, необходимо совершить ряд действий в определённом порядке. Кроме того, необходимо соблюдение некоторых обязательных условий.

Условия

Приватизация частного дома может быть осуществлена при следующих условиях:

 Дом передаётся в собственность граждан безвозмездно
 Земля под домом была получена в пожизненное наследуемое владение или в безвозмездное пользование до 31. 10. 2001 года

Кроме того, следует установить, какой статус приобретет дом после приватизации:

 Жилого помещения то есть дома
 Нежилого помещения то есть дачи

Жилое помещение должно отвечать требованиям, которые указаны в Постановлении Правительства РФ от 28. 01. 2006 года № 47.

То есть, он должен быть пригоден для проживания в нём граждан, как с технической, так и санитарной стороны. Приватизировать дом, как дачу, проще, чем, как жилое помещение.

Согласие всех проживающих

Прежде чем оформлять право собственности на дом, необходимо заручиться письменным согласием всех граждан, которые имеют постоянную регистрацию в этом доме.

Согласие выражается в виде заявления на приватизацию, в котором гражданин просит включить его в список граждан, имеющих право на приватизацию данного дома.

Если кто-то из родственников не хочет использовать своё право на приватизацию конкретно к этому дому. Он может написать письменный отказ в пользу другого своего родственника.

Отказ оформляется у нотариуса, и прикладывается ко всем остальным документам. «Отказники» не теряют право на бесплатное приобретение жилья от государства.

Такое право они за собой сохраняют, пока им не будет приватизировано какое-либо жильё. Не имеют права отказываться от участия в программе дети до 18-лет.

Документы

В зависимости от того, какой статус получит дом после оформления сделки, пакет документов может быть разный.

Если дом будет оформлен, как нежилое помещение, то необходимо представить:

 Заявление на приватизацию
 Документы всех заявителей
 Декларацию на строение
 Документ который подтверждает право данного гражданина на пользование данным участком
 Платёжный документ с отметкой банка, который подтверждает, что заявители оплатили госпошлину

Если дом будет оформляться как жилое помещение, то список документов несколько «шире»:

 Паспорта и свидетельства о рождении всех, кто имеет в данном доме постоянную прописку
 Заявление на приватизацию
 Копию лицевого счёта где указано, что нет долгов по коммунальным платежам
 Документы которые подтверждают, что у проживающих есть право пользоваться этим домом
 Технические документы на дом и участок
  •  кадастровый паспорт земли;
  • землеустроительное дело – проведение межевания границ и соответствующий акт;
  • выписка из кадастрового паспорта дома с поэтажной экспликацией. Этот документ можно оформить в БТИ по месту нахождения участка
 Декларация об объекте недвижимого имущества
  Документы на оплату пошлины

Специалисты могут потребовать дополнительные документы. Например, свидетельства о смерти всех, кто был ранее постоянно зарегистрирован в этом доме.

Обращение в суд

Бывают такие ситуации, когда при приватизации дома необходимо обратиться в суд.

В каких случаях требуется обращение

Обращаться в суд нужно в следующих случаях:

 Если один из постоянно зарегистрированных граждан умышленно препятствует приватизации. То есть, не дает письменного согласия, но и отказ не оформляет
 Если сделка по приватизации попадает под условия совершения ничтожных или оспоримых сделок

Исковое заявление

Исковое заявление подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости.

Унифицированной формы иска не существует, но он должен отвечать требованиям ст. 130 и 131 ГПК РФ, а также правилам русского языка и этикету деловой переписки.

То есть, исковое заявление должно быть:

Кратким но при этом передавать основную суть обращения
 Все факты, указанные в иске должны быть перепроверены и быть достоверными
 Соответствовать правилам русского языка включая орфографические, пунктуационные, синтаксические и смысловые
 Содержать подпись заявителя а также полностью его ФИО и контактные данные

Приватизировать можно любое государственное имущество, которое соответствует требованиям ст. 4 Закона РФ № 1541-1. Но, стоит помнить, что при оформлении собственности на дом, есть свои нюансы. Их стоит учитывать!