Что лучше ТСЖ или управляющая компания

Автор: | 27.10.2017

Жильцы многоквартирного дома должны сами определиться со способом его управления.

Законодатель наделил их такого рода правом, потому что он заинтересован в участии собственников помещений в содержании жилищного фонда в надлежащем виде.

Они должны следить за инженерными коммуникациями, установленными на них оборудованием, прилегающей к дому территорией.

Способы управления многоквартирным домом

Обслуживание многоквартирного дома относится к категории тяжелой и ответственной работы.

В силу данного обстоятельства наилучшим выходом может стать препоручение его профессионалам, имеющим специальные образование.

Одним из них является управляющая компания ЖКХ, которая способна избавить от многих проблем жильцов дома.

Они возникают в ходе эксплуатации дома, в котором запроектированы как жилые, так и нежилые помещения.

Основная цель управляющей компании заключается в нормальной эксплуатации общего имущества многоквартирного дома, его технического оснащения и соблюдении санитарно-гигиенических норм.

Она является коммерческой организацией, осуществляющей на договорной основе доверительное управление.

Чтобы выполнить возложенные на нее обязательства, управляющая компания:

 Содержит инженерные коммуникации и оборудование в исправном состоянии
 Организовывает круглосуточную работу диспетчерской службы специализированных аварийных бригад, готовых срочно выехать к месту аварии инженерных систем для ликвидации ее последствий
  Следит за порядком в подъездах дома производит в них регулярную уборку
 Своевременно вывозит мусор и осуществляет уборку придомовой территории

При отсутствии специалистов для обслуживания инженерных коммуникаций, потребного оборудования для производства работ управляющая компания заключает договор с субподрядной организацией.

Она производит все виды работ, которые предусмотрены в нем. Например, с частным охранным бюро, организацией, специализирующейся по вывозу мусора.

В соответствии с нормативами Жилищного кодекса управляющая компания несет ответственность, если:

  • допускает нарушения общественного порядка;
  • предоставляет услуги низкого качества;
  • причиняет вред жизни и здоровью жильцов в результате своего действия либо бездействия;
  • наносит ущерб общедомовому или личному имуществу собственников помещений в ходе своей деятельности.

Видео: ЖКХ что управляющая компания должна ремонтировать бесплатно

Что касается товарищества собственников жилья, то оно является юридическим лицом в качестве некоммерческой организации.

В его состав входят владельцы помещений, которые обладают ими на праве собственности.

Товарищество СЖ создается с определенной целью, которая заключается в совместном управлении и эксплуатации многоквартирным домом.

Вопросы относительно эксплуатации дома члены организации решают сообща. Они наделяются правом владения и пользования общедомовым имуществом в пределах, отмеченных в положениях статьи 135 ЖК РФ.

Они выбирают правление из состава собственников, которые занимаются организационными вопросами.

Правление исполняет принятые общим собранием членов ТСЖ решения, отчитываясь перед ним в установленные уставомсроки.

В его обязанности входит:

  1. Осуществление оплаты за коммунальные услуги.
  2. Содержание в чистоте придомовой территории.
  3. Организация вывоза мусора со двора многоквартирного дома.
  4. Эксплуатация инженерных коммуникаций в исправном состоянии.

Его высшим органом управления является общее собрание членов ТСЖ, на котором избирается правление путем голосования в письменном виде.

Обязательное условие заключается в наборе голосов, равном 50% и более от всех присутствовавших на нем членов ТСЖ. Норма предусмотрена в указаниях статьи 136 ЖК РФ.

Что выбрать

Каждый из способов правления многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы, которые могут стать решающим фактором при его выборе.

Жильцы должны подойти к его разрешению с должным вниманием, чтобы в последующем избежать вызванных эксплуатацией многоквартирного дома проблем.

Их разрешение в отдельных ситуациях требует вмешательства специалиста, способного отреагировать на них моментально.

Собственники помещений должны выбрать орган управления многоквартирным домом на свое усмотрение. Любой их выбор принимается в ходе общего собрания.

При этом они должны взвесить все положительные и отрицательные стороны способа управления.

Жильцы заключают договор доверительного управления, если они выбирают управляющую компанию.

Со времени подписания договора управление многоквартирным домом переходит к ней, после чего она исполняет свои функциональные обязанности.

Правовые акты

Вопросы относительно образования ТСЖ регламентируются положениями главы 6 Жилищного кодекса.

В ней разъяснены порядок и условия образования, способы управления многоквартирным домом, права и функциональные обязанности.

В положениях кодекса отмечено, что содержание надлежащим образом многоквартирного дома возлагается на собственников помещений.

Они несут прямую ответственность за общедомовое имущество, исправность инженерных коммуникаций. Норма обязывает жильцов к созданию ТСЖ либо заключению договора с УП.

ТСЖ или управляющая компания

Многие жильцы многоквартирного дома интересуются вопросом, чем отличается ТСЖ от управляющей компании, в чем его выгода.

Функциональные обязанности этих двух организаций ориентированы на создание комфортных и безопасных условий проживания в доме, который они обслуживают.

Они оба являются юридическими лицами, налоговыми резидентами РФ, о чем указано в нормативах законодательных актов.

В чем разница

Несмотря на общность функциональных обязанностей в осуществлении хозяйственной деятельности организации имеют принципиальное различие.

К ним относятся:

 Управляющая компания  Товарищество собственников жилья
 Является коммерческой организацией, подразделяющейся по виду хозяйственной деятельности и функциональному назначению есть некоммерческая организация, образованная соответственно предписаниям статьи 30Конституции РФ на добровольной основе в заявительной форме
  Принимает решения относительно эксплуатации МКД единолично все решения принимаются коллегиально, общим собранием
 Осуществляет свою деятельность без участия жильцов дома в то время как члены принимают активное участие в управлении домом
 Располагает техническими средствами и материальными ресурсами, используемыми в ходе его деятельности по производству ремонтных работ им не обладает, поэтому оно вынуждено заключать договора с подрядными организациями

Какие преимущества

Как правило, в УК трудятся квалифицированные специалисты, которые выполняют все виды работ на высоком профессиональном уровне.

В любой компании своя производственная база, на ее счетах формируются достаточные денежные средства, позволяющие свободно производить финансовые операции, как в безналичной, так и наличной форме.

Компания ведет работу с каждым жильцом в индивидуальном порядке, общаясь непосредственно с ним напрямую.

Жильцы МКД могут в любое время отказаться от ее услуг, если считают ее хозяйственную деятельность некорректной, некачественной.

Члены ТСЖ наделены правом распоряжения общедомовым имуществом, в состав которого входят подвальные помещения, верхние технические этажи.

Если грамотно организовать его хозяйственную деятельность, то можно экономно расходовать собранные жильцами денежные средства.

Например, они могут приумножить бюджет товарищества за счет размещение рекламных щитов на фасаде дома.

Существующие недостатки

При всех положительных сторонах ТСЖ обладает рядом недостатков. Например, требуется много времени для присутствия на общих собраниях.

К тому же на выполнение разовых работ приходится расходовать значительные средства.

В число наиболее распространенных отрицательных сторон ТСЖ относятся:

 Некомпетентность членов правления в решении вопросов касающихся технической эксплуатации инженерных коммуникаций, установленного на нем оборудования, ведения бухгалтерского учета, финансовых операций, что влечет к привлечению сторонних лиц, оплачивая их труд
 Затрудненность поиска ответственного, честного управляющего который смог бы грамотно управлять многоквартирным домом, осуществляя финансовую, хозяйственную деятельность в полной мере

Что касается управляющей компании, то ее существенным недостатков является извлечение прибыли в качестве коммерческой организации.

Она не заинтересована в снижении расходов, которые несут жильцы многоквартирного дома на его обслуживание.

К тому же содержание УК обходится значительно дороже, оно связано с дополнительными затратами. Ее штат превосходит число правления ТСЖ в разы.

Размер расходов и контроль над ними

Размер платы за предоставление коммунальных услуг сообразно указаниям статьи 157 ЖК РФ устанавливается по показаниям прибора учета. Они отражают количество употребленного ресурса вне зависимости от его вида.

Если приборы не установлены в помещении, то размер платы вычисляется по нормам потребления коммунальных услуг, которые учреждаются органом местного самоуправления.

В число предоставляемых услуг входит:

  • энергоснабжение;
  • водоснабжение;
  • водоотведение;
  • теплоснабжение.

Помимо оплаты коммунальных услуг жильцы МКД должны вносить определенные ежемесячные платежи.

К ним относится сообразно положениям статьи 154 ЖК РФплата за производство текущего и капитального ремонта, содержание общедомового имущества в исправном состоянии. Она находится по смете, составленной с учетом строительных норм и правил.

Способы борьбы с неплательщиками

Внесение платы за коммунальные услуги является прямой обязанностью физических лиц, владеющих отдельной жилой площадью в МКД, юридических лиц, обладающих нежилыми помещениями.

Обязанность возложена на указанных лиц положениями статьи 153 ЖК РФ. Плата совершается на основании платежных квитанций, которые присылает жильцам ресурсоснабжающая организация.

Отдельные лица не вносят своевременно плату в силу различных причин, поэтому к ним применяются различные меры воздействия.

Например, делается предупреждение, начисляется пеня на подлежащую к оплате денежную сумму, взыскивается задолженность в судебном порядке.

С неплательщиками работа по изыманию задолженностей обеими компаниями проводится индивидуально.

К основным видам мер воздействия относятся:

 Проведение беседы в качестве досудебного урегулирования предупреждение о последствиях неуплаты коммунальных платежей
 Начисление пени без предупреждения и прекращение поставки ресурсов
 Введение ограничения в предоставлении коммунальных услуг

В качестве крайней меры применяется выселение из жилого помещения на основании положений статьи 90 ЖК РФ, если его владелец занимает по договору социального найма.

Она применяется только по решению судебного органа, поэтому компании подают исковое заявление о выселение.

Оно принимается судебным органом, если все меры досудебного регулирования не дали положительных результатов.

Если решение было принято, то выселенным гражданам муниципалитет обязан предоставить жилье меньших размеров.

Оно должно быть соразмерно норме жилой площади на одного человека, о чем отмечено в Конституции РФ.

Каждый российским гражданин наделяется правом на жилище, о чем отмечено в предписаниях статьи 25.

Предусмотренные законодателем меры применяются к должникам последовательно до полного погашения задолженности по коммунальным платежам.

Прозрачность деятельности

Товарищество имеет право на установление личных тарифов на коммунальные услуги, исходя из установленных законодателем норм.

Финансово-хозяйственная деятельность его правления контролируется ревизионной комиссией, избираемой его членами, что, безусловно, является существенным преимуществом ТСЖ.

Каждый его член осведомлен об сформированных на его счету средствах, потому что общему собранию представляется отчет об их расходовании.

Финансово-хозяйственная деятельность УК не подлежит аудиту собственниками помещений.

Они не могут истребовать предоставление отчета от компании, которая лично распоряжается поступившими от жильцов в нее денежными взносами. Но на общем собрании должен присутствовать представитель компании.

Обе организации по истечению года должны представить общему собранию отчет о хозяйственной деятельности за прошедший год, ознакомить их с планами на предстоящий год, выслушать их предложения и замечания.

План работ должен быть составлен с учетом пожеланий жильцов, чтобы устранить допущенные недостатки, недочеты в истекшем году.

И в заключение необходимо отметить, что нет однозначного ответа на вопрос, какая организация лучше.

Определяющее выбор решение обуславливается добросовестностью УК и активностью собственников помещений в разрешении проблем.

Но как показывает практика, управление многоквартирного дома с помощью УК получила наибольшее распространение среди населения, проживающего в МКД.