Обслуживаемые апартаменты: перспективы инвестиций

Автор: | 14.02.2018

Обслуживаемые апартаменты (serviced apartments) — это промежуточное звено между обычным съёмным жильём и гостиницами: студии или квартиры с одной спальней, площадь которых на 15–30 % больше гостиничных номеров. Одно из основных отличий таких апартаментов от отелей — наличие кухни. Они сдаются в аренду как на короткий (1-3 дня), так и продолжительный срок (от 90 дней до года). По сравнению с отелями набор услуг в них ограничен, например, не всегда организовано питание.

Отдельные здания с обслуживаемыми апартаментами называют апарт-отелями. На территории таких объектов могут находиться тренажёрные залы и конференц-залы для постояльцев.

Объём рынка

По подсчётам британской компании The Apartment Service, с 2008 по 2016 годы количество обслуживаемых апартаментов в мире выросло больше в два раза до 827 тыс. Четвёртая часть из них приходится на европейские страны.

По данным HVS, с середины 2017 до 2020 года в Европе будут построены 10 тыс. обслуживаемых апартаментов. из них 37 % будут сданы до конца 2017, 28 % — в 2018 и 25 % — в 2019 году. В каждом здании от 18 до 300 апартаментов, в среднем — 120. Наибольшее предложение сконцентрировано в Великобритании (41 %) и Германии (32 %).

Число обслуживаемых апартаментов, запланированных
к сдаче в эксплуатацию в Европе

Данные: HVS
Страна 2017 2018 2019 2020 Всего
Великобритания 1 556 1 460 768 495 4 279
Германия 1 248 655 1 034 405 3 342
Швейцария 291 148 300 739
Ирландия 111 190 192 105 598
Франция 224 347 571
Австрия 162 99 261
Нидерланды 175 175
Другие 80 275 355
Всего 3 847 2 899 2 569 1 005 10 320

Стоимость сделок на рынке обслуживаемых апартаментов и апарт-отелей часто не раскрывается, как и данные о продавцах и покупателях. В Европе цена за один апартамент начинается примерно от 100 тыс. евро.

Примеры сделок на рынке обслуживаемых апартаментов, 2016 год Данные: HVS

Объект Город Число апарт-ов Стоимость сделки, млн евро Цена за 1 ап-т, тыс. евро Покупатель Продавец
Staycity Hayes (Heathrow) Лондон 269 39,5 147 Schroders UK Real Estate Fund Ballymore
Saco the Canon Лондон 77 41,0 532 Неизвестен LaSalle Investment
Go Native Shoreditch (future) Лондон 178 101,8 572 Osprey Equity Partners Reef Estates Ltd, Sharma Family
Staycity Dublin Дублин 110 25,0 227 Неизвестен NAMA
Staycity Birmingham Бирмигем 170 24,8 146 Knight Frank RO Real Estate
Участок под застройку Дублин 89 10,0 112 SACO Property Group Неизвестен
Temple Bar Hotel Дублин 139 55,0 396 The Ascott Limited Неизвестен

Управление

Почти каждая крупная гостиничная сеть предлагает обслуживаемые апартаменты, часто под отдельным брендом, например, Marriott — под брендом Residence Inn, TFE Hotels — Adina Apartment Hotels.

Жильё под управлением бренда сдаётся дороже, чем без него. По данным Colliers, наценка за громкое имя при сдаче апартаментов может начинаться от 10–20 % в сегменте премиум-класса и превышать 40 % для всемирно известных люксовых брендов.

Большинство операторов занимаются только управлением, а, например, Go Native и Pierre & Vacances — ещё и строительством апартаментов.

Как и на рынке отелей, в секторе обслуживаемых апартаментов применяется несколько бизнес-моделей:

  • Договор на управление: собственник отдаёт апартаменты в управление оператору и получает часть прибыли.
  • Договор аренды: собственник сдаёт апартаменты в аренду оператору, который выплачивает фиксированную арендную плату (и опционально — процент от прибыли).
  • Франчайзинг: собственник платит лицензионную плату (franchise fee), а бренд взамен генерирует постоянный поток лояльных постояльцев.
  • Модель, при которой оператор является собственником помещений.

Многие операторы используют несколько моделей одновременно (например, договор аренды, договор на управление и франчайзинг).

Международные операторы сетей обслуживаемых апартаментов

Данные: Hotel websites, the Apartment Service, Savills
Компания Бизнес-модель Бренд География Число (2016/2017)
локаций юнитов
Accor (Франция) Договор аренды, договор на управление, франчайзинг Adagio Европа Бразилия, ОАЭ, Катар 110 12 000
Mercure Australia Австралия 58 >6 000
The Sebel Австралия, Новая Зеландия 16 >1 600
Suite Novotel Австралия, Азия, Средний Восток, Европа, Северная и Южная Америка 33 >4 100
International Hotel Group (США) Договор на управление, франчайзинг Candlewood Suites США 341 >32 300
Staybridge Suites США 220 >23 900
Frasers Hospitality (Сингапур) Оператор-владелец Fraser Residence Азия, Европа, Средний Восток 13 >1 500
Fraser Suites Азия, Африка, Австралия, Европа, Средний Восток 29 >5 000
Fraser Place Австралия, Азия, Европа 16 >3 000
Capri Австралия, Азия, Европа 8 >1 750
Modena Residence Азия 5 >1 100
Marriott (США) Договор на управление, франчайзинг Residence Inn by Marriott США, Канада, Европа, Средний Восток, Латинская Америка 750 95 000
Marriott Executive Apartment Азия, Африка, Средний Восток 25 >3 300
TownePlace Suites США, Канада 278 >28 000
Pierre & Vacances (Франция) Договор аренды, договор на управление Pierre & Vacances Европа 226 >20 000
Maeva Франция 31 >2 200
The Ascott Limited (Сингапур) Оператор-владелец, договор аренды Ascott The Residence Азия, Австралия, США, Бразилия, Европа, Средний Восток >45 >8 000
Somerset Азия, Австралия, США, Бразилия, Европа, Средний Восток >80 >15 000
Citadines Apart’Hotel Азия, Австралия, США, Бразилия, Европа, Средний Восток >95 >15 000

Заполняемость и доходность

Зачастую обслуживаемые апартаменты сдаются на 15–30 % дешевле, чем гостиничные номера. Это одна из причин, почему всё больше туристов и представителей бизнеса предпочитают этот тип жилья.

Из-за повышенного спроса обслуживаемые апартаменты отличаются более высокой заполняемостью (по данным HVS, 84 % в 2016 году) по сравнению с гостиничной недвижимостью в целом (по информации Statista, 70 % в 2016 году).

Помимо этого, апартаменты дают больше возможностей заработать. Например, по данным компании JLL, доходность отелей в Великобритании составляет от 5,0 до 6,5 %, обслуживаемых апартаментов — от 6,5 до 9,0 %. Последние приносят больше, так как выше премия за риск из-за проблем, связанных с узнаваемостью бренда и недостатком информации о продукте. Однако, по мнению аналитиков, эти преграды в будущем исчезнут, и доходность апартаментов может снизиться до 4–5 % (среднее значение между обычными квартирами для сдачи в аренду и отелями).

Чистая гарантированная доходность, которую предлагают операторы конечным инвесторам, обычно ниже. Например, объекты Adagio, Pierre & Vacances и RésidHome во Франции приносят около 4 % годовых с учётом расходов на содержание и управление (без учёта НДС).

Доходность и операционные расходы квартир,
гостиниц и обслуживаемых апартаментов

Данные: JLL
Жильё
в долгосрочную
аренду
Гостиницы Обслуживаемые апартаменты
Операционные
расходы, % от выручки
20 60 40
Продолжительность
аренды, дней
365 1–2 1–365
Численность персонала 1 администратор 1 человек
на 1 номер
1 человек
на 5 апартаментов
Доходность, % 3–4 5–6,5 6,5–9,0

Перспективы инвестиций

По данным ежегодного исследования PwC Emerging Trends in Real Estate: Europe, в 2017 году 39 % опрошенных инвесторов считают перспективы инвестиций в европейские обслуживаемые апартаменты хорошими и 29 % — очень хорошими.

По результатам опроса PwC, обслуживаемые апартаменты вошли в десятку лучших типов недвижимости для инвестиций в 2018 году.

Специалисты международной платформы Tranio уверены: этот сектор перспективен для инвестиций, особенно на тех рынках, где есть потенциал роста цен. К середине 2018 года компания совместно с греческим девелопером реализует в Афинах проект редевелопмента здания для сдачи апартаментов в краткосрочную аренду. Инвесторы могут приобрести одну или несколько квартир площадью 35–85 м² по цене 3 тыс. евро/м².

Преимущества предложения:

  • Владельцы жилья несут минимальные риски и временные затраты: греческая управляющая компания будет заниматься сдачей в аренду и обслуживанием квартир.
  • Квартиры продаются с лицензиями на сдачу в краткосрочную аренду.
  • Инвесторы получат высокую доходность: около 7 % от сдачи квартир на сайте Airbnb.
  • При вложении от 250 тыс. евро покупателю и членам его семьи предоставляется вид на жительство, который можно продлять каждые пять лет.
Материал подготовлен для РБК-Недвижимость
Юлия Кожевникова, Tranio

tranio.ru